안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 선물같은 아기가 찾아온 것을 축하 드립니다.
10월에 가족간 거래로 주택 매수하실 때 주담대를 받고 12월에 출생직후 신생아 특례대출을 하고자하시는 군요. 주담대를 받은 지 1-2개월만 지난경우에도 신생아특례의 조건만 맞추시면 기간 제한 없이 신청을 하실 수가 있습니다. 말씀하신 것처럼 은행에 미리 단기 대환계획을 말씀하시고 상담을 진행하시는 것이 좋습니다.
하지만, 단기간 대환을 진행하실 때 신경 쓰셔야 할 부분이 몇가지 있습니다. 바로 중도상환수수료 입니다. 시중은행의 주담대는 보통 3년이내 조기상환의 경우 1.5% 정도 수수료가 발생합니다. 그래서 꼭 2개월 뒤 상환을 할 예정을 밝히시고 중도상환수수료가 없거나, 적은 상품으로 신청하시길 바라겠습니다. 변동금리 상품의 경우 중도상환 수수료가 감면 혹은 면제되기도 합니다.
또한 대출신청 시기에 따라서 심사 성격이 좀 달라질 수도 있습니다. 소유권 이전등기일 이후 3개월 이내에 신생아 특례대출신청하시게 되면, 기존 대출을 상황하는 형태이더라도 기금 대출 규정상 구입자금 용도로 취급을 받게 될 수도 있습니다. 구입자금으로 취급을 받게 되면, LTV, DTI 에서 신규 대출과 동일한 기준을 적용받습니다. 반면, 3개월 이상이 지나 신청하게 되면, 순수대환용도로 심사받게 되어서 기존 대출금액을 제외한 나머지 잔액 범위 내에서만 가능해 지는 등 요건이 좀 달라질 수 있습니다. 이것은 은행별로 심사 기준이 다르므로 꼭 직접 확인하시기를 바랍니다.
제일 준비를 잘 하셔야 하는 부분이 친누나와의 가족간 주택 매매 부분입니다. 정부기금 대출은 대출악용을 막기 위해서 가족간 거래에 매우 엄격하게 심사합니다. 객관적인 시세에 맞는지, 공인중개사를 통해 정식 거래계약서가 작성되었는지, 금융거래는 원칙적으로 (실제로 ) 돈이 오갔는지 등 정상적인 매매임을 알 수 있는 자료를 구비하시는 것이 좋습니다. 이런 자료가 없으면 정상거래가 아닌 것으로 보아서 특례대출 승인이 거절되고, 증여세 조사가 나올 수 있습니다.
이런 점을 참조하셔서 안전하게 매매 및 대출 받으시길 바라겠습니다. 다시한번 결혼과 출산을 축하드립니다. 감사합니다.