경제
전세 계약을 해야 하는데 아파트나 다가구주택중 어떤게 전세보증금 면에서 안전할까요?
요즘은 전세 들어 가기가 겁이 납니다. 계약 만기시에 피 같은 돈 보증금 못 받을 까 봐서요~전세를 얻기 전에 다가구주택보다 아파트가 더 유리한가요? 아니면 둘 다 위험한가요?전세보다 월세를 계약해서 살고 싶지만 매달 나가는 돈도 부담스러운 것도 있다 보니 걱정이 앞서네요.계약하기전에 등기부등본을 볼 때 어떤 내용들을 봐야지 만기시에 보증금을 안전하게 돌려 받을까요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
구체적인 상황에 따라서 달라질 수는 있으나 일반적으로 표준화되어 있고 동일한 규격의 주택에 대한 거래건수가 많아서 가격이 투명한 아파트가 비규격화되어 가격을 알기힘든 다가구나 다세대주택 보다는 안전하다고 할 수 있습니다. 특히 다가구 주택인 경우에는 선순위 세입자가 많다보니 전세보증보험에 가입하기도 쉽지 않아서 아파트에 비해 전세보증금을 지키기가 더 어려울 수 있습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
아파트는 개별 호실마다 등기가 따로 있어서 시세 파악이 쉽고 선순위 채권을 확인하기 안전하지만 다가구 주택은 건물 전체가 통째로 1개 등기라 다른 세입자의 보증금까지 얽혀 전세사기나 보증금 미반환 위험이 훨씬 큽니다. 대법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받아 표제부에 주소가 일치하는지 갑구에 압류나 가압류는 없는지 을구에 근저당권이 잡혀 있는지 반드시 확인하시고 보증금과 선순위 채권 합계가 시세의 70%이하인 곳이 안전하고 입주 즉시 전입신고와 확정일자도 받아야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
보증금에 대한 안정성은 아파트가 더 좋은 조건이라고 볼 수 있습니다. 무조건 그런 것을 아니지만요.
아파트라고 무조건 안전한 것은 아니지만 한 세대별로 등기가 나뉘어 있고 실거래가나 시세를 확인하기 쉬워 위험성을 판단하기가 상대적으로 쉽습니다.
가구주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있고 여러 세입자의 보증금이 함께 얽혀 있기 때문에, 문제가 생겼을 때 내가 몇 번째 순위인지까지 확인해야 합니다. 특히 시세보다 대출과 기존 세입자들의 보증금이 많이 잡혀 있는 다가구주택은 피하는 것이 좋습니다.
등기부등본에서는 우선 계약하려는 집의 실제 소유자와 임대인이 같은 사람인지 확인해야 합니다. 그다음 근저당권이 있다면 단순히 대출 잔액만 보지 말고 등기부에 적혀 있는 '채권최고액'을 확인하는 것이 좋습니다. 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 권리가 있다면 가급적 계약하지 않는 편이 안전하고, 신탁등기가 되어 있는 집도 권리관계가 복잡하기 때문에 특별히 주의해야 합니다. 집값도 집주인이나 중개사가 말하는 호가만 믿지 말고 최근 실거래가격과 주변 시세를 함께 확인해서, 선순위 대출과 내 전세보증금을 합친 금액이 집값에 너무 가까워지지 않는지를 보는 것이 중요합니다.
가장 현실적인 안전장치는 계약하기 전에 해당 주택이 HUG 등의 전세보증금반환보증에 가입 가능한지 먼저 확인하는 것입니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트냐 다가구냐 보다 내 보증금보다 앞선 권리가 얼마나 있는지가 더 중요한 합니다. 일반적으로 아파트가 권리관계와 시세를 확인하기 쉬운편이고, 다가구는 한 건물에 여러 세입자가 있어 다른 세입자의 선순위 보증금까지 확인해야 하므로 훨씬 꼼꼼하게 봐야 합니다. 특히 다가구주택은 등기부등본만 봐서는 다른 세입자의 보증금을 할 수 없기 때문에 전입세대와 확정일자 현황을 반드시 함께 확인 하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트가 안전합니다.
아파트는 거래량이 많고 신뢰할 수 있는 가격이 형성된 경우가 많아 다가구 주택보다 아파트가 안전합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세보증금을 지키기 위해서는 아파트냐 다가구주택이냐의 문제보다는 등기부등본상 선순위 근저당권이 없는 것이 좋고 또한 임대인의 경제적 능력이 좋을 경우 그리고 확정일자 + 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력 추가로 전세보증보험 가입을 하신다면 크게 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아파트가 시세 파악이 명확해서 매매가 대비 전세가율과 권리관계 확인이 쉽습니다. 등기부등본에 표시되지 않는 집주인의 국세, 지방세 체납액은 경매 시 전세보증금보다 우선 변제되므로 계약 전 집주인의 국세, 지방세 완납 증명서를 요구하거나 미납 국세 열람을 신청해야 합니다. 을구의 근저당과 갑구의 압류, 가압류 신탁 여부를 확인해서 대출과 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘지 않는지 잘 보시고 잔금일 당일 전입신고와 확정일자를 즉시 받아서 대항력을 확보하고 집주인 세금 체납과 허그 전세보증보험에 반드시 가입하시기 바랍니다.