전세 묵시적갱신 기준 문의드립니다.
안녕하세요
제가 2021년에 최초 전세 계약을 진행할때 계약서에 특약사항으로 계약 종료일 기준 1개월전까지 연장/해지 통보가 없을시 묵시적갱신으로 한다 라고 적혀져있는데요.
20년 12월 10일 이후로 기준이 1개월전에서 2개월전으로 바뀐것을 알았습니다.
혹시 이런경우에는 1개월전에 효력이있다고 봐야할까요 2개월까지 있다고봐야할까요??
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
핵심은 묵시적 갱신을 막기 위한 통보 시점에 관한 것이고, 질문자님처럼 계약서에 기존(개정 전) 기준인 '1개월 전' 특약이 있는 경우, 실제 효력이 어떻게 되는지가 포인트입니다.
결론부터 말씀드리면: 계약 체결 시점이 2021년이므로, 2개월 전 통보가 기준입니다.
계약서 특약에 ‘1개월 전 통보’라고 적혀 있어도 이는 법에서 정한 효력보다 못하므로 무효로 간주될 가능성이 큽니다.근거: 주택임대차보호법 개정(2020.12.10 시행)
2020년 12월 10일 이후 체결된 주택 임대차계약에 대해서는 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다.
주임법 제6조(2): 임대인 또는 임차인은 계약기간 만료 2개월 전부터 1개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
그럼 특약이 있으니까 예외로 1개월로 적용되지 않나요?
아니요. 특약도 법령보다 약하면 무효입니다.
특약은 법령보다 임차인에게 유리할 때에만 유효합니다.
‘1개월 전 통보’는 ‘2개월 전 통보’보다 임차인에게 불리하므로 효력이 없습니다.
즉, 2개월 전까지 통보해야만 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다.
정리해 드리면
계약 체결 시점이 2021년 → 개정된 법 적용
계약서에 ‘1개월 전 통보’ 특약이 있더라도 → 효력 없음
따라서 2개월 전에 통보하지 않았다면 자동 묵시적 갱신 입니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대차 보호법에서 정한 묵시적갱신은 만기 6~2개월전 의사통보를 하여야 한다고 되어 잇습니다. 이는 강행규정에 해당되고 사인간의 계약에서 당사자간 협의를 우선하게 되지만, 강행규정을 벗어날수는 없기 떄문에 특약에 1개월로 정해져 있더라도 법에 따라 2개월전까지 통보하여야 하는 것으로 보시면 됩니다.
제가 2021년에 최초 전세 계약을 진행할때 계약서에 특약사항으로 계약 종료일 기준 1개월전까지 연장/해지 통보가 없을시 묵시적갱신으로 한다 라고 적혀져있는데요.
20년 12월 10일 이후로 기준이 1개월전에서 2개월전으로 바뀐것을 알았습니다.
혹시 이런경우에는 1개월전에 효력이있다고 봐야할까요 2개월까지 있다고봐야할까요??
==> 우선적으로 1개월인지 2개월인지 문제는 관련 법령이 변경되었고, 또한 최소한의 기간이 2개월 인 만큼 이 이상으로 적용하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
묵시적 갱신은 임대인이 6개월 전 ~ 2개월 전까지 계약에 대한 재연장 및 해지 의사표시가 없거나 임차인이 2개월 전까지 계약에 대한 의사표시를 하지 않았을 때 묵시적 갱신이 됩니다.
따라서 2개월 전으로 봐야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제6조에 따라 2020년 12월 10일 이후(2010년 6월 9일 개정) 최초로 체결되었거나 갱신된 임대차의 경우에는 계약종료 6개월전부터 2개월전까지 기간중에 통지하지 않으면 묵시적갱신이 되는 것으로 되었으므로 2개월전까지로 봐야 할 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법과 임대차계약서 상 달리할 경우 임차인이게 불리한 경우는 임대차보호법을 우선으로 해야 합니다.
위의 상황으로 볼때 임차인이 유리한쪽으로 해석을 할 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
묵시적 계약은 보통 2년계약으로 했을때 해당이 되면 만기전 2개월에서 6개월사이에 통보를,안하면 묵시적 계약이 됩니다
만약 1년으로 계약을 했으면 임차인이 원할때 1년더 살수 있고 이사시에는 만기전 2개월전에 통보해야 합니다
만기가 지나서 통보하면 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산수수료도 임차인이,부담해야 됩니다
이런 계약조건이 있으니 꼭 참고를 하시기 바랍니다