청약관련 전매제한에 대해서 여쭙고싶습니다

Question

전매제한이라는 건 “분양권”상태일때만 유효한걸까요~? 혹은 아파트 다 완공되서 이제 입주한 후에 “아파트매매” 할 때까지도 효력이 있는걸까요?

예를들어서 청약시 전매제한이 3년이다 5년이다 이런 게 있는데,
만약에 전매제한이 총 3년이라고 치고 입주시기가 2년정도됐을때라고 한다면 이제 분양권형태가 아닌 실제 제 아파트가
된거잖아요~! 그러면 남은 1년동안도 전매제한에 걸려있으니 1년동안은 전세를 놓을 수는 있지만 매매는 어렵다고 보면 될까요??

즉 결론적으로는 전매제한은 분양권형태일때는 물론이고 이제 입주 후에 실제 제 소유의 아파트가 되었을 때도 전매제한에 걸리는건지 여쭙고 싶습니다!

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전매제한은 분양권일때 적용되며 입주자로 선정된날 (당첨자 발표일)부터 기산되는데 본인 앞으로 소유권 이전 등기가 완료되면 기간이 부족해도 경과한 것으로 봅니다. 따라서 질문하신 상황은 벌어지지 않으나, 현재 전매제한 기간은 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역 6개월로 많이 완화되었으나 실거주의무와 높은 양도소득세가 걸림돌로서 작용하고 있습니다. 전매제한 기간중에는 매매, 증여, 그밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 제한됩니다. (상속 제외) 세부적인 내용은 아파트 모집공고문이나 청약홈 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전매제한은 청약 신청할때 공고문에 언제까지라고 되어 있으면 그기간까지는 지켜야 합니다

만약 3년전매제한에 5년 실거주를 해야 한다면 실거주 5년이 끝날때까지는 전매를 할수없습니다

공고문에 나와있는 내용을 잘 읽어보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전매제한 시작일자 즉 당첨자로 선정된 날(당첨자 발표일)부터 3년일 경우 그 안에 팔지 못한다는 뜻입니다.

즉 전매제한 10년이면 전매제한 시작일자부터 10년간 매매를 못한다는 뜻입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전매라는건 개념상 분양권과 같은 권리의 매매를 말합니다, 그에 따라 입주자로 선정된 날로부터 소유권이전등기완료시 까지의 기간을 전매기간으로 보시면 되고, 해당하는 지역에 따른 전매제한 기간까지는 매도를 할수 없다고 보시면 됩니다,

원칙상 전매제한은 입주자발표일로부터 제한기간과 소유권이전등기 완료일중 먼저 도래하는 날에 전매제한도 해제가 되는데, 주택법상 전매제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년이내에 소유권 이전등기가를 완료한 경우 3년이 지난것으로 보고 있다는 조항이 있어 투기과열지구내 5년 전매제한시 소유권이전등기일 +2년이 적용되어 이런경우 등기가 완료되어도 2년간은 추가 전매제한이 되게 됩니다. 질문에서 3년전매제한이 인데, 이전에 소유권이전등기가 완료되었다면 해당 시점부터는 전매제한은 해제가 된다고 보시면 되고, 매매에도 별도 제한이 없습니다. 물론 실거주의무가 있다면 전매제한이 끝나더라도 매매나 임대차를 할수없습니다,

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

즉 결론적으로는 전매제한은 분양권형태일때는 물론이고 이제 입주 후에 실제 제 소유의 아파트가 되었을 때도 전매제한에 걸리는건지 여쭙고 싶습니다!

==> 전매제하는 아파트 청약시장에서 주로 사용하는 제도로서 아파트 입주권을 다른 사람에게 되파는 것을 일정기간 제한하는 것을 의미합니다. 전매제한기간은 입주자격을 취득한 날부터 매도시까지 매도 제한기간인 만큼 아파트가 되었을 시에도 해당됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전매제한과 실거주 의무는 같이 따라다닙니다.

분양하고 준공되서도 실거주 의무가 있으니 

실거주하셔야 합니다.

전매제한 5년면 아파트가 준공되고 나서도 그 아파트를 매매하시면 안됩니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전매 제한 기준일은 입주자로 선정된 날 또는 분양권 당첨자 발표일이 기준일입니다.

만약 서울시 분양가 상한제 지역의 주택에 청약을 한 후 분양권 당첨자 발표를 2023년 4월 10일에 당첨되 었다면 전매 제한 기준일은 2023년 4월 10일 이 되 며 3년간 전매 제한 기간이 적용되어 2026년 4월 9일 까지 전매 제한 기간이 되는 겁니다.

주택법 64조 2항의 내용을 보면 전매 제한 예외사항 에 포함될 경우 전매 제한 기간과 상관없이 전매가 가 능한데요. 그 예외사항에 포함되는 내용은 생업, 질병 치료, 취학, 결혼, 상속, 해외이주, 이혼, 이주대책용 주 택, 배우자에게 증여, 실직, 파산, 경매 공매로 낙찰받 았을 경우 등의 사유가 발생했을 경우 전매 제한 예외 사항으로 인정할 경우 전매기간 중에도 전매 가능합니 다.

다만 여기에서도 우선 매입할 수 있는 기관이 있는데 한국토지주택공사가 우선 매수할 수 있답니다.

전매 제한 전세의 의미는 전매 제한 기간 동안에는 전 세를 줄 수 없다는 의미입니다. 분양가상한제 적용되 는 수도권 주택의 경우 실거주의 무기한이 명시되어 있 어서 그 기간 동안은 실소유자가 직접 거주를 해야 합 니다. 전매제한은 일명 전세금지법으로 불리기도 합니다.