재건축 초과이익은 어떤 단지에 해당되나요?

Question

재건축이나 재개발에 대한 규제가 여전히 많이 남아있다고 하더군요. 특히 반포같은 지역은 재건축을 하면 초과이익으로 7억을 가져간다는 거 같은데 재건축 했다고 저정도 가져가는 것은 너무 심하지 않나라는 생각도 들더군요. 근데 재건축 초과이익은 어떤 단지에 해당되나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재건축초과이익환수제는 공공성이 강한 재개발 사업이나 아파트 리모델링에는 적용되지 않고 오직 민간 주택재건축 사업과 소규모 재건축 단지에만 부과됩니다. 준공 시점 집값에서 집값 상승분, 공사비와 개발비용 등을 뺀 뒤 조합원 1인당 평균 이익이 8천만원을 초과해야만 초과 금액의 10~50% 누진세율로 부담금이 부과됩니다. 조합원당 자산가치 상승폭과 사업성이 압도적으로 높은 강남권 등 핵심지의 대규모 재건축 단지가 주로 해당합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

재건축초과이익환수제는 부동산 투기를 억제하고 개발이익의 사유화 방지를 위해 도입되었으며 재건축 사업을 통해 발생하는 이익(사업 종료시점 주택가액 - (사업 개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용))이 1인당 8천만원을 초과하는 경우에 부과 되는데, 초과 이익의 규모에 따라서 부과율은 달라지며 이익이 2.8억을 초과하는 경우 최대 부과율 50%가 적용되고 1세대 1주택자인 경우에는 보유기간에 따라서 최대 70%까지 경감을 받을 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재건축 초과이익의 경우 재건축 사업으로 인해서 발생하는 주택가애그이 증가분 중 정상주택가격상승분과 사업에 투입된 비용을 제외한 금액을 말합니다. 즉 주민들이 재건축 사업을 시작을 해서 일반 분양을 하고 재건축 사업 준공일자의 주택가격 총액을 계산을 해서 사업 시 투입된 비용을 제하고 나면 조합에 큰 돈이 남을 수 있습니다. 그러한 것을 조합원들에게 배분을 하는 것입니다. 또한 1인당 8000만원 초과하는 개발이익이 있을 경우 재건축 초과이익 환수에 대한 법률도 있게 됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

재건축 초과이익환수제는 모든 재건축 아파트에 일괄적으로 적용되는 것은 아니고, 법에서 정한 요건을 충족하는 재건축 사업에 적용되는 제도 입니다. 반포처럼 집값이 많이 오른 지역에서 재건축 부담금이 수억원에 이를 수 있는 이유도 여기에 있다고 볼 수 있습니다. 다만 집값이 많이 올랐다고 해서 무조건 부담금이 부과되는 것은 아니며, 재건축으로 발생한 이익 중 정상적인 집값 상승분 등을 제외하고 계산이 됩니다. 이러한 제도는 재건축으로 발생한 이익을 일부 환수해 개발이익의 사유화를 조정하려는 취지라고 보시면 될 듯 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

집값 상승분 계산의 시작점은 정비구역 지정이 아닌 조합설립 추진위원회 승인일부터 준공 시점까지 발생한 가치 증가분을 기준으로 하는데 준공 후 주택가액에서 정상 집값 상승분뿐만 아니라 공사비, 설계비 등 조합이 실제로 지출한 개발비용을 모두 차감하고 남은 순이익만 부과 대상이 됩니다. 동일 단지에 포함되더라도 1세대 1주택 장기 보유자나 60세 이상 고령자는 부과 대상에서 실질적 부담이 크게 감면됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재건축 초과이익환수제는 모든 재건축 단지에 적용되는 것은 아니고 특정 요건을 충족하는 단지에만 적용됩니다.

특히 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청한 단지부터 적용되며 조합원 1인 당 평균 초과이익이 8,000만 원을 초과해야 부담금이 발생합니다.

감사합니다.