부동산 분양권 양도소득세 문의입니다.

Question

현재 상황- 2025년 8월 31일 동생이 울산 A 아파트 분양권 구입- 아파트 분양가 7억 1700만원. 옵션 1623만원, 발코니 확장 2470만원.계약 당시 납부 금액. 계약금-3585만원 / 옵션-170만원 / 발코니 247만원중도금 무이자, 2026년 9월 현재 중도금 대출 3차까지 실행(2억1510만원) - 아파트 최근 시세2026년 기준 6/12 8억 7170만원, 5/15 (직거래) 8억1170만원, 4/20(직거래) 7억 2886만원,2/22 8억 5166만원, 2/21(직거래) 7억 3052만원 - 동생: 대구에 본인 이름으로 된 B 아파트 있음(월세로 줌). 현재 B 아파트 시세는 구입 당시 시세와 거의 비슷함. - 상담자: 현재 울산에 아파트 1채 보유중이나 매매를 위해 부동산에 내놓음. 질문1. 2027년 1월 제가 현재 아파트 매매 후 동생에게 A 아파트 분양권을 구입하려고 하는 경우 얼마에 구입하면 세금이 가장 적을까요? 그 경우 세금이 얼마나 나올까요?질문2. 현재 상황에서 세금을 가장 적게 내는 방법은 무엇일까요?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 질문에서 질문자님 세금부분은 울산주택을 매도한뒤 분양권을취득하면 사실상 취득세외 크게 문제되지 않지만 동생분의 주택보유와 분양권 양도소득세가 더 세금에서는 더 중요한 부분이 될듯 보입니다 질문1. 2027년 1월 제가 현재 아파트 매매 후 동생에게 A 아파트 분양권을 구입하려고 하는 경우 얼마에 구입하면 세금이 가장 적을까요? 그 경우 세금이 얼마나 나올까요? -> 동생분은 분양권을 양도하면서 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 부담하게 되는데, 현재 분양권은 1년 이상 보유한 경우에도 양도차익에 높은 세율이 적용됩니다.  그렇다고 매도가격을  시세보다 지나치게 낮은 금액으로 하면 질문자님이 분양권을 취득하면 형제간 특수관계인 거래에 해당하기 때문에 저가양수에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.따라서 단순히 매매가격을 최대한 낮게 정하는 것이 절세방법이라고 보기는 어렵고, 양도 당시 분양권의 객관적인 시가를 기준으로 적정한 거래가격을 정하는 것이 중요합니다.질문2. 현재 상황에서 세금을 가장 적게 내는 방법은 무엇일까요?-> 질문자님이 기존 울산 주택을 먼저 매도한 뒤 분양권을 취득하는 것은 향후 주택 수와 취득세 측면에서 검토할 수 있는 방법입니다.  다만 전체 세부담에서 중요한 부분은 동생분의 분양권 양도소득세입니다. 현재 분양권의 시세가 최초 취득가액보다 상당히 상승한 상태라면 양도차익에 대한 세금이 크게 발생할 수 있습니다.  이를 낮추기 위해 시가보다 지나치게 낮게 거래할 경우 증여세 문제가 발생할 수 있기 때문에, 실제 거래를 진행하기 전에는 분양권의 취득가액과 옵션·확장비, 양도 당시 시가, 필요경비 등을 기준으로 세무사에게 양도소득세와 증여세를 함께 계산하여 덜 비용이 발생하는 쪽으로 선택하시는게 가장 현명할듯 보입니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 시세 대비 30% 또는 3억 이상 차이가 날 경우 증여로 의심을 받을 수 있습니다.분양권의 경우 양도소득세가 60% 입니다. 따라서 동생분 구입 시와 같은 금액으로 매수를 하시는 것이 동생분에게는 세금에서 자유로울 수 있다 봅니다. 또한 분양권의 경우 준공 시(입주 시) 납부를 하게 됩니다. 감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.가족 간 부동산 거래는 국세청에서 특수관계인 간의 거래로 보아 훨씬 엄밀하게 들어야 봅니다. 무리하게 다운 계약을 통해 동생의 양도세를 줄이려다가는 세무서로부터 탈세로 적발되어 세금 추징은 물론 가산세 폭탄을 맞을 수 있습니다.조심하사길 바랍니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.가족간 분양권 거래시 저가 양도로 인한 증여세나 부당행위계산부인을 피하려면 객관적인 시가를 기준으로 거래해야 합니다. 동생의 분양권 보유 기간이 1년 이상 2년 미만이므로 2027년 1월 양도시 60%의 단기 세율이 적용돼서 세금 부담이 매우 큽니다. 그러니 세금을 줄이려면 보유 기간을 2년 이상 채워서 일반세율을 적용받는 것이 가장 유리하고 세무사와 구체적인 세액을 검토하시기 바랍니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.최적은 2027년 8월 31일 이후 양도 하시면 약 912만원이 예상이 되고 그 다음은 2017년 1월 양도시 7억 5천이하의 경우 증여세 리스크가 있습니다 8억원 양도의 경우 약 2281만원으로 추천을 드리지 않으며 전문 세무사의 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다