근저당 높은 건물 임차인으로 들어가도될까요?
성수동1가 쪽 건물인데
지금 현재 근저당이 88억 잡혀있는 상태이구요
주변 건물 동급 건물이 150억에 최근에 거래되었다고 중개사분이 걱정말라는데.. 중개사말은 믿을수가없으니 아무래도 좀 찝찝해서요
제가 이건물 상가 임차인으로 들어가면 좀 위험한가요?
인테리어비용 설비비용이 많이드는업종이라
보증금이 높지않더라도 만약 경매로 넘어가게되면 타격이 큽니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 아무도 알수 없는 부분입니다. 근저당이 높게 있더라도 건물주가 매월 원리금납입을 잘한다면 문제가 없겠으나, 경제적으로 문제가 생기게 된다면 그때는 경매진행도 가능하기 때문입니다. 질문에서 요구하시는게 단순하게 경매에 넘어갈 가능성이라면 이는 아무도 알수 없고, 만약 경매에 넘어가서 내 보증금의 보호가 가능할지는 정확한 권리관계를 분석해보아야 하나, 주변 건물이 150억에 팔렸다고 해도 임차건물이 그정도의 가치가 있을지는 정확히 알수없고 선순위 근저당과 이미 입주한 다른 세입자들보다 본인의 임차권은 후순위이기에 배당으로써 보증금 반환이가능할지도 위 정보만으로는 판단이 불가한 상황으로 보이기 때문입니다. 확실한건 경매시 배당을 받지 못하시면 후순위 임차권은 소멸되므로 보증금에 대한 손실로 이어질수 있기에 우선적으로 선순위 근저당 및 현 임차인들의 보증금등을 부동산을 통해 정확하게 확인하시고 계약을 진행하시는게 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
근저당이 높으면 경매 시 보증금 회수가 어렵습니다.
주변 시세와 담보비율을 비교해 안전마진을 반드시 확인해야 합니다.
임차보증보험 가입으로 리스크를 줄이는 것이 필수입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
상가의 경우에는 근저당 설정비율이 주택에 비해 높은 편인데 일반적으로 시세 대비해서 80% 수준까지도 가능합니다. 경매시 보증금 반환이 걱정되신다면 상가의 시세에 비해 근저당 비중이 적은 상가를 선택하시는 것이 좋습니다.
성수동1가 쪽 건물인데
지금 현재 근저당이 88억 잡혀있는 상태이구요
주변 건물 동급 건물이 150억에 최근에 거래되었다고 중개사분이 걱정말라는데.. 중개사말은 믿을수가없으니 아무래도 좀 찝찝해서요
제가 이건물 상가 임차인으로 들어가면 좀 위험한가요?
===> 우선적으로 상가 실거래가 150억원, 근저당이 88억원에 잡혀 있다면 안전한 적절한 수준입니다. 상가건물인 경우 대부분 선순위 근저당이 있는 만큼 없는 건물을 찾기가 쉽지 않습니다
인테리어비용 설비비용이 많이드는업종이라
보증금이 높지않더라도 만약 경매로 넘어가게되면 타격이 큽니다 ㅠㅠ
==> 지금까지 건물주 신용상태, 등기부등본 기록내용 등을 종합적으로 검토를 한 후 판단해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.
밸류맵 또는 부동산 디스코를 통해 주변 시세가 얼마에 거래되는지 확인을 해보시는게 좋을 것 같습니다.
평당 거래 금액을 알면 임차하려는곳 시세를 확인할 수 있습니다.
현재 임차하려는 건물에 임차인들이 다 맞춰져 있는지 아니면 다 공실인지도 중요할 것 같습니다.
150억 건물에 88억이면 대략 60% 잡혀있는 상황이며
엄청 높게 잡혀있는 상항은 아닙니다.
임대차 계약할때 임대인 계약 문구도 확인해 보세요.
재건축 조항 또는 임차인에게 불리한 독소 조항이 있으면 꼼꼼히 확인 후 들어가시는게 좋을 것 같습니다.
이상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
88억 근저당 설정이 되어 있고 최근 동급 건물이 150억에 거래되었다 하더라도 그 간극이 임대인의 채무 상환 능력에 따라 경매 가능성이 있습니다. 보증금이 상대적으로 낮아도 인테리어 등 초기 투자 비용이 큰 업종일 경우 경매 시 손실이 클 수 있어 더욱 신중해야 합니다.
중개인의 말만 믿지 말고 직접 법적 서류 및 보호 조치를 취하여야 합니다.
신중하게 판단하시길 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
개인적인 생각 말씀 드린다면 근저당이 사실상 높다고 생각이 되며 보증금이 높지 않더라도 인테리어와 설비비용이 많이 들어가시는 경우 리스크가 크다고 보여져 신중하게 생각하시고 결정하셔야 할 것으로 보여집니다. 꼭 그곳이 아니면 안된다가 아니시라면 조금 더 알아보시는 것이 필요할 것 같습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
근저당이 50% 이상 형성이 되어서 걱정이 되실 수 있다고 사료됩니다.
우선 해당 시세 파악을 다시 한번 해보시고 주변 경매 낙찰가율도 함께 조사를 해서 우선변제권등을 확보를 하게 될 경우 순위로써 배당이 가능한 상태인지 다시 한번 더 점검을 해 볼 필요가 있고 특히 같은 건물 공실 여부와 다른 가게 임차인들과도 얘기를 나누어 보고 결정을 하시는게 좋아 보입니다.
감사합니다.