임차인 계약서상 명의변경후 보증금 어떻게 처리되 나요?

Question

월세2년 계약시 사정이있어 1년정도 지난 후 임차인을 어머니로 계약서명의 변경을 하기로하고 2년 계약을했습니 다. (저는 나가고 어머니 혼자 살 예정)

참고로 제가 계약서 작성시 임대임과 동의하에 [임대인은 입주 1년경과시 임차인 성명 변경요청이 있을경 우 협조하기로 한다. ]는 특약을 넣고 계약했구요.

전입신고하고 확정일자 받으면 원래 계약했던 보증금 부분 은 명의변경한 어머니가 자동으로 받을수 있는게 맞을까요?

계약서가있지만 통장 거래내역에는 엄마가 집주인한테 입금한 내역이 없는데 그래도 자동으로 임차인기준으로

받으실수있는지 문의드려요

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임차인 명의 변경 후 보증금 반환 문제로 신경 쓰이실 일이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 명의를 변경하고 확정일자를 받는다고 해서 보증금 반환 권리가 어머니께 자동으로 넘어가는 것은 아니며 추가적인 명시 조치가 필요합니다.

1. 임차권 양도와 보증금 반환 채권

임대인의 동의하에 임차인을 어머니로 변경하는 것은 법적으로 임차권 양도 또는 계약 인수에 해당합니다. 이때 기존에 질문자님이 지급한 보증금을 새로운 임차인인 어머니가 반환받기 위해서는 보증금 반환 채권 역시 어머니에게 양도한다는 당사자 간의 명확한 합의가 있어야 합니다.

2. 계약서 특약 작성의 필요성

통장 거래 내역에 어머니가 집주인에게 직접 입금한 기록이 없으므로 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 합니다. 임대인과 어머니 명의로 임대차 계약서를 다시 작성하실 때 기존 임차인의 보증금을 어머니가 승계하며 계약 종료 시 보증금을 어머니에게 반환한다는 특약 사항을 반드시 기재하세요.

3. 대항력과 채권 양도의 차이

어머니 명의로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 제3자에게 임차권을 주장하고 경매 시 우선변제를 받기 위한 요건입니다. 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리 자체는 확정일자가 아니라 계약서상의 보증금 승계 합의나 채권양도에서 발생하므로 문서화가 필수적입니다.

우선적으로 명의를 변경하여 계약서를 다시 작성하실 때 보증금 반환 권리가 어머니에게 있음을 특약사항으로 명확히 남기시길 바랍니다.

계약 변경과 보증금 승계가 안전하고 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

2년 월세 중 1년쯤 지나 임차인을 어머니로 바꾸려는 상황이시군요. 이 명의변경은 법적으로 임차권 양도(임대차상 권리를 넘기는 것)에 해당해서, 임대인의 실제 동의가 있어야 유효합니다. 넣어두신 특약은 '협조' 약정일 뿐 그 자체로 양도 동의가 완성된 것은 아니니, 임대인 동의를 받아 어머니 명의로 계약을 정리하셔야 합니다.

이렇게 유효하게 양도되면 어머니가 기존 임차인 지위(보증금반환채권 포함)를 그대로 승계하므로, 어머니가 보증금을 입금한 내역이 없어도 반환청구권자가 됩니다. 다만 대항력(집이 팔려도 계약을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권은 어머니가 직접 주택 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 받아야 생기니, 명의변경 후 어머니 이름으로 꼭 다시 받아두세요.

도움이 되셨길 바랍니다.