양도세 중과 유예 종료 이후 강남, 서초구가 더 빨리 하락하는 이유가 뭔가요?

Question

어제 한국부동산원에서 발표한 주택매매 실거래지수에서 강남구와 서초구가 100주만에 하락전환을 했다고 하더군요. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 영향으로 보이는데 저는 다주택자들이 매물을 던져도 하급지가 하락할 거라고 생각했는데 최상급지인 강남, 서초가 하락해서 신기하더군요. 왜 강남, 서초부터 하락하는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.

보통 하급지부터 가격이 떨어질 거라 예상하기 쉽지만 강남이나 서초 같은 최상급지가 먼저 하락세로 돌아선 데에는 다주택자들의 세금 부담 규모가 워낙 크다는 점이 주요하게 작용한 것 같구요. 정부의 양도소득세 중과 유예 종료가 다가오면서 고가 주택을 여러 채 보유한 분들이 수억 원에 달하는 세금 폭탄을 피하기 위해서 시세보다 몸값을 크게 낮춘 매물을 시장에 먼저 내놓고 있는 것 같습니다. 반면 집을 사려는 분들은 가격이 더 내리기를 기대하면서 섣불리 거래에 나서지 않고 관망하는 추세라 결국 다급해진 매도자들이 매수자의 요구에 맞춰 가격을 더 내리면서 전반적인 지수 하락으로 이어졌을 가능성이 커 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

강남과 서초구가 하급지보다 더 빨리 하락세로 돌아선 이유는 다주택자들이 세금 절감 실익이 가장 큰 상급지 매물을 전략적으로 먼저 처분하기 때문입니다. 양도세 유예가 종료되면 양도차익이 큰 강남권 아파트는 세금 부담이 수억원 단위로 급격히 늘어나므로 다주택자들은 중과세 부활 전 확정 수익을 실현하기 위해 상급지 매물을 우선적으로 시장에 내놓고 있습니다. 또한 고금리와 대출 규제로 매수세가 위축된 상황에서 보유세 부담이 큰 강남권의 긴급 매물이 실거래 하락을 주도하며 지수를 빠르게 끌어내리는 현상이 나타나고 있습니다. 즉 현재 한국부동산원은 최근 실거래지수 하락의 원인으로 고금리 유지와 함께 세제 혜택 종료를 앞둔 다주택자의 급매물 적체를 주요 원인으로 꼽고 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

양도세 중과 유예 종료 직전에는 세금 부담을 줄이기 위해 다주택자들이 먼저 매도 가능한 고가 주택부터 정리하는 경향이 있습니다. 강남·서초는 거래 금액이 크고 차익 규모도 커서 절세 목적 매물이 먼저 출회되기 쉽습니다.

또한 가격이 많이 오른 지역일수록 매수자 관망 심리가 강해져 거래가 급격히 줄면 가격이 먼저 조정됩니다. 하급지는 이미 가격 조정이 선반영된 경우가 많아 상대적으로 낙폭이 늦게 나타날 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 상급지의 경우 그 동안 부동산 가격이 많이 올랐기 때문에 양도차익도 크다고 볼 수 있습니다.

또한 실거주위주가 아닌 경우 더더욱 매도압박을 받기 때문에 세금으로 손실 보느니 차라리 중과 유예를 받고 매도를 하는 것이 낫다고 판단을 한 매물이 출현을 하고 있습니다. 다만 5월10일 이후 시장은 어떻게 흘러 갈지는 좀 더 지켜봐야 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

강남과 서초가 더 빨리 하락하는 이유는 절세와 현금 때문입니다. 5월 9일 중과 유예 종료 전에 팔아야 수십억원의 세금을 아낄 수 있어서 다주택자들이 상급지 급매물을 먼저 던지고 있습니다. 정부의 고가 주택 세제 강화 기조로 강남 한 채의 보유 가성비가 떨어지자 매도 심리가 얼어붙었습니다. 또한 초고가 주택은 대출이 거의 안 되어 현금 부자들만 살 수 있는데 이들이 하락을 예상하고 관망하면서 거래 가격이 뚝 떨어지게 된것입니다. 결론적으로 하급지 여러 채보다 강남 ㅁ한 채 파는게 세금이 훨씬 많이 줄어들기 때문에 상급지부터 급배가 쏟아지는 기현상이 나타는 것입니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

양도세 중과 유예 종료는 다주택자가 가장 비싸고, 차익이 큰 주택부터 정리하도록 만듭니다

다주택자 보유 비중이 높은 지역

보유세 부담이 큰 고가 주택 밀집 지역

세금 계산상 한 채를 팔아도 효과가 큰 지역

이 조건이 바로 강남·서초입니다

즉, 매물이 하급지보다 상급지에 먼저 몰립니다.

강남·서초는 실거주 수요도 강하지만,동시에 투자·법인·다주택 수요 비중도 높습니다

세금·금리·규제 변화에 가장 민감한 계층이 바로 이 투자 수요입니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

강남구와 서초구 아파트 값이 100주 만에 하락 전환한 건 다주택자 양도세 중과 유예 조치 영향 때문인 것으로 생각합니다.

눈치보기 장세가 시작 된 듯 합니다. 이 지역은 고가 주택이 많아 주택자들이 세 부담 증가를 피하려 급매 매물을 쏟아내고 있기 때문이라 개인적으로 생각합니다.

감사합니다.