재개발 사업 진행 중 조합원이 준비해야 할 것과 전문가 상담 시점이 궁금합니다.

Question

현재 구리시 수택동 재개발정비사업 조합원의 아들입니다.

사업은 조합설립 이후 시공자 선정이 완료되었고, 현재는 시공자 공사도급(가)계약 인준, 정비계획 변경, 사업시행계획인가 준비 전 단계로 보입니다.

저는 재개발 전문지식이 많지 않고, 개별 안건에 문제 제기할 정도로 내용을 깊게 판단하기는 어렵습니다.
다만 사업 흐름은 따라가면서 제 권리와 분담금, 입주권 문제에서 불이익이 없도록 준비하고 싶습니다.

이런 상황에서 궁금한 점은 다음과 같습니다.

1. 다음주에 예정된 총회 전 서면 결의서에 우선 동의를 할 수 밖에 없는 구조가 같아 보이는데,
확실히 그런 구조인가요?
2. 현재 단계에서 조합원 개인이 꼭 확인하거나 준비해야 할 것은 무엇인가요?
3. 전문가 상담은 지금 받아야 하나요, 아니면 사업시행계획인가 이후나 분양신청 전,
관리처분계획 전이 더 적절한가요?
4. 향후 입주권, 현금청산, 분담금 문제를 피하기 위해 반드시 놓치면 안 되는 절차나 공지는 무엇인가요?
5. 변호사, 감정평가사, 세무사, 공인중개사 중 어느 전문가에게 어느 시점에 상담받는 것이 가장 효율적인가요?

전문가님의 조언 부탁드립니다.

구리시 도시재정비센터

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 총회 전 서면결의는 실무상 조합 의사결정에 참여하는 수단이라 안건이 상정되면 조합원은 동의, 반대 중 하나를 표시해야 하는 구조인 경우가 많습니다.

2. 현재 단계에서 내 종전자산이 어떻게 평가되는지 봐야 합니다.

3. 지금 한 번은 받아 두시길 바랍니다.

4. 조합 총회 공지와 서면결의서, 분양신청 공고와 신청기간 잘 보시길 바랍니다.

5. 변호사를 추천드립니다.

Answer 2

지금 단계에서는 조합원 권리 확인과 사업시행계획 인가 준비 과정을 따라가면서 변호사·감정평가사 상담을 병행하는 것이 좋습니다. 이후 분양신청과 관리처분계획 단계에서는 반드시 전문가 상담을 받아야 입주권·분담금·세금 문제에서 불이익을 피할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발의 경우 토지소유자등은 조합원 지위로 사업이 진행이 되게 됩니다.

조합이 설립이 되었고 시공사 선정 완료 그리고 사업시행인가가 나게 되면 거의 재개발은 진행이 된다 볼 수 있습니다.

우선적으로 기존에 가지고 계신 부동산을 감정평가를 받게 됩니다. 그리고 조합원의 경우 조합원으로써 분양신청을 하게 됩니다. 조합원 분양가로 조합 신청을 한 분양가가 기존 가지고 계신 감정평가액보다 클 경우 추가분담금이 발생이 되게 됩니다. 즉 기존 부동산 평가를 받은 것 보다 조합원으로써 분양을 받을 가격이 비싸면 돈을 더 내고 입주를 해야 합니다.

다만 그러고 싶지 않을 경우는 현금청산을 받고 조합에서 이탈을 하는 방법이 있을 수 있고 감정평가액 + 조합원 프리미엄을 해서 입주권을 매도를 하는 방법도 있을 수 있습니다. 단계별로 사업성 및 조합원 프리미엄의 가치등을 평가를 해서 판단을 하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.