법률
아파트 분양 계약 해제시 위약금 문의합니다
아파트 분양 계약금을 5프로를 납부한 상태이고,중도금 납부나 중도금 대출은 실행되지 않은 상태입니다.
개인적인 사정으로 입주가 불가하여 계약 해제하고 싶은데 계약서에 해제시 계약금 10프로 조항이 있습니다.
미분양으로 인해 계약금이 5프로가 되었는데, 계약서상 계약금 10프로를 포기해야 해제가 되는건지 다른 해결 방안은 없는지 궁금합니다.
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.
계약서상 기재된 내용을 기반으로 하는 것이 원칙이고, 그 외 다른 주장을 하려면 다른 약정이 있었다거나 계약자체에 하작 있었다는 점을 주장, 입증하셔야 합니다.
안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
미분양으로 계약금을 5%만 냈는데 계약서에는 해제하면 10% 조항이 있어, 차액을 더 물어야 하는지 걱정되시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 위약금이 분양대금의 10%로 정해져 있다면, 낸 계약금을 포기하는 데 그치지 않고 부족분까지 청구받을 수 있습니다. 다만 금액이 지나치면 감액을 다툴 여지는 있습니다.
1. 기준은 낸 금액이 아니라 계약서 문구입니다
위약금 조항이 '납부한 계약금'인지 '분양대금의 10%'인지에 따라 결론이 갈립니다. 계약금을 낮춰 준 별도 약정이나 특약에 위약금 이야기가 있는지도 함께 확인하세요.
2. 과다한 위약금은 법원이 줄일 수 있습니다
위약금은 손해배상액을 미리 정한 것으로 보아, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 다만 아파트 분양에서 10% 위약금은 통상적인 수준으로 보는 경우가 많아 감액을 기대하기는 쉽지 않습니다.
3. 그런데 해제 대신 분양권을 넘기는 방법은 검토하셨을까요
전매 제한이 없는 단지라면 분양권을 다른 사람에게 넘겨 위약금 없이 빠져나올 수 있습니다. 다만 미분양 단지는 넘겨받을 사람을 찾기 어려울 수 있으니, 전매 가능 여부와 절차를 시행사에 먼저 확인하세요.
지금은 분양계약서의 해제 조항과 계약금 할인 약정 문구부터 확인하세요.
잘 해결되시기를 바랍니다.
안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
중도금을 아직 내지 않았다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이므로, 민법 제565조 제1항에 따라 계약금을 포기하고 해제하는 것이 가능합니다. 문제는 포기해야 할 계약금이 실제 낸 5%인지 계약서상 10%인지인데, 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금의 기준은 실제 교부된 금액이 아니라 약정 계약금이라고 보았습니다. 따라서 계약서상 계약금이 여전히 10%로 되어 있고 5%는 그중 일부를 먼저 낸 것에 불과하다면, 원칙적으로 10% 상당액을 기준으로 정산하게 될 가능성이 큽니다.
다만 미분양으로 분양조건이 변경되어 계약금 자체가 5%로 정해진 것이라면 사정이 다릅니다. 이때는 약정 계약금이 5%이므로 이를 포기하는 것으로 해제할 여지가 있고, 계약서의 10% 위약금 조항은 손해배상액의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항) 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(같은 조 제2항). 분양계약서처럼 사업자가 미리 마련한 약관에서 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우는 조항은 무효가 될 수도 있습니다(약관의 규제에 관한 법률 제8조).
따라서 우선 분양계약서와 계약금 조건 변경 시 받은 안내문이나 변경계약서를 확인해 계약금이 5%로 정해진 것인지 10% 중 일부 납부인지를 따져 보시기 바랍니다. 그 결과를 토대로 시행사에 5% 포기로 해제하겠다는 의사와 위약금 감액을 요청하고, 미분양 상황에서는 시행사가 전매나 명의변경을 허용하는 경우도 있으니 함께 문의해 보시는 것이 좋습니다.
※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 안선우 변호사입니다.
핵심은 계약금 자체를 감액한 것인지, 약정 계약금 중 일부만 먼저 납부하도록 한 것인지입니다. 계약금 총액과 납부 일정, 할인 특약 및 해제 조항을 함께 보아야 합니다. 민법 제565조 제1항은 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금 교부자가 이를 포기하여 해제할 수 있도록 하지만, 중도금을 납부하지 않았다는 사정만으로 납부한 돈만 포기하면 계약이 끝난다고 단정할 수는 없습니다.
대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 매도인의 해제 사건에서 실제 받은 일부 계약금이 아니라 약정 계약금이 해약금의 기준이라고 판단했습니다. 또한 계약금 일부만 먼저 지급한 경우 잔액 지급 전에는 계약금계약이 성립하지 않아 임의로 주계약을 해제할 수 없다는 법리를 확인했습니다. 따라서 단순한 분할납부인지, 계약금 총액을 줄인 합의인지에 관한 서면과 안내자료를 확보하십시오.
해약금에 의한 해제와 채무불이행에 따른 위약금은 구별됩니다. 민법 제398조 제4항은 위약금을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원의 감액을 허용합니다. 다만 개인 사정만으로 감액이 자동 인정되는 것은 아닙니다. 사업주체에 해제 근거와 정산 산식을 서면으로 요청하고 감액 합의해제를 협의하되, 납부기한을 방치하지 말고 합의서에 추가 청구의 유무까지 명확히 정리하십시오.