경제
오피스텔 전세 사기 관련 질문드립니다!!!
안녕하세요
이번에 LH 신혼 전세임대 제도를 활용해서 오피스텔 전세 매물을 들어가려고 알아보는 중입니다.
(LH에서 전세보증금 80퍼센트 지원해주고 LH에서 임대인과 직접 계약하는 방식)
우선 공인중개사무소에서 해당 제도로 계약이 가능하다고 해서 LH에 권리분석 요청할 생각인데
제가 궁금한 점은
1. LH 권리분석이 해당 전세 매물의 전세사기 위험성을 다 체크해주는 것인지?
2. 만약에 전세 보증금 미반환 사고사 발생했을때 제가 부담한 전세보증금(20%)도 못 돌려 받는것인지?
3. 오늘 공인중개사 얘기 들었을때는 해당 임대인이 오피스텔 여러 매물을 전세를 주고 있는거 같은데, 이런 구조가 전세사기 위험성이 큰 것인지?
4. 제가 확인해야될 사항이 있다면 어떤 것들이 있는지?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
LH가 80% 정도 보증금 부담을 하기 때문에 애초에 선순위 근저당권이나 권리상 하자가 있을 경우 권리분석에서 승인이 나지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 권리 승인이 나게 될 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.
또한 임대인이 여러 매물을 전세로 주고 있을 경우 임대사업자일 가능성도 있고, 체납이나 경제적으로 어려운 경우가 아닐 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 및 대항력은 필수로 갖추셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. LH 권리분석이 전세사기 위험을 다 막아주나요
LH는 등기부등본, 선순위 근저당, 임대인 채무상태, 보증한도 등을 분석해 구조적 위험을 걸러내는 절차를 진행합니다. 다만 임대인의 고의적 사기나 추후 추가 채무 발생까지 100% 보장하는 제도는 아닙니다.2. 보증금 미반환 시 본인 부담 20%도 못 돌려받나요
LH 전세임대는 LH가 임대인과 계약하고 보증금 대부분을 지급하는 구조이므로 일반 전세계약보다 안전성이 높습니다. 그러나 보증보험 미가입 상태에서 경매로 부족액이 발생하면 일부 손실 가능성은 이론적으로 존재합니다.3. 임대인이 여러 채 전세를 주면 위험한가요
보유 물건이 많고 전세 비율이 높으며 근저당이 과도하면 위험도가 상승합니다. 특히 매매가 대비 전세가율이 80% 이상이면 역전세·보증금 사고 가능성이 커집니다.ㅗ4. 추가로 반드시 확인해야 할 사항
등기부등본상 선순위 채권 총액, 건물 시세 대비 전세가율, 보증보험 가입 가능 여부, 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다. 이 네 가지가 가장 핵심적인 안전 점검 항목입니다.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. LH 권리 분석은 꼼꼼하게 하는 편이라 전세 사기 걱정은 염려하지 않으셔도 될 듯 합니다.
2. LH가 100% 책임입니다. 전세 사고 시 LH가 우선 변제하여 보증금 전액을 돌려받을 수 있습니다.
3. 그렇지 않습니다. 다양한 채널로 월세를 빨리 빼기 위해서 내놓는 것입니다.
4. LH를 끼고 임차하는 것이니 크게 체크해야 되는 사항은 없습니다.
감사합니다.
1. LH 권리분석이 해당 전세 매물의 전세사기 위험성을 다 체크해주는 것인지?==> 네 자체 법무법인을 통해서 보증금 보호를 받을 수 있는지 체크하게 됩니다.
2. 만약에 전세 보증금 미반환 사고사 발생했을때 제가 부담한 전세보증금(20%)도 못 돌려 받는것인지?
==> 그렇지 않습니다. 보증보험 가입규모를 가지고 판단해야 하는 사항입니다.
3. 오늘 공인중개사 얘기 들었을때는 해당 임대인이 오피스텔 여러 매물을 전세를 주고 있는거 같은데, 이런 구조가 전세사기 위험성이 큰 것인지?
==> 그렇지 않습니다.
4. 제가 확인해야될 사항이 있다면 어떤 것들이 있는지?
===> 우선적으로 권리분석이 중요한 만큼 이 결과에 따라 판단이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,LH 권리분석은 상당히 안전장치가 있습니다
,자부담 20% 보호 여부는 LH에 직접 확인이 필요한데 되도록 문자로 확인하시는게 좋습니다
,다주택 임대인 구조는 리스크 요인이 있습니다
,등기부등본,건축물대장,전세가율,보험 가능 여부를 꼭 체크하시기 바랍니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
LH는 부채 비율을 따져 위험한 집은 1차로 걸러주지만 집주인의 미래 세금 체납이나 고의적인 사기까지 완벽히 막지는 못합니다. LH가 보증보험을 가입하므로 사고 시 원칙적으로 돌려받습니다. 주의할점은 본인이 주소를 옮겨 대항력을 잃으면 보험금 지급이 거절되어 20%를 날릴 수 있습니다. 다주택 임대인은 전형적인 갭투자 구조일 확률이 높아 집주인이 자금줄이 하나만 막혀도 여러채가 동시에 경매에 넘어가는 대형 사고로 이어질 수 있습니다. 필수로 체크할점은 보증금보다 순위가 앞서는 국세, 지방세 체납 여부를 반드시 확인하시고 거주 중 주소를 절때 빼지 마시고 전입신고를 유지해야 합니다. 마지막으로 전세가가 매매가와 너무 비슷한 깡통저네인지 주변 부동산을 통해 직접 확인하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1> LH는 부채비율(선선위 채권+보증금)이 집값의 90% 이하인 주택만 승인합니다. 따라서 소위 깡통전세 여부는 1차적으로 걸러주지만 등기부등본상 부채 비율은 꼼꼼히 따지지만 집주인의 고의적인 사기나 미래의 세급 체납까지 100% 막아주지는 못합니다. 2> LH가 보증보험을 가입하므로 사고 시 원칙적으로는 돌려받을 수 있습니다. 단 본인이 전입신고를 유지하지 않아 대항력을 잃으면 보호받기 어렵습니다. 3> 오피스텔을 대량 보유한 임대인은 무자본 갭투자일 확률이 높아 한 채만 경매에 넘어가도 연쇄적으로 보증금을 못 돌려줄 위험이 큽니다. 4>이사 당일에 전입신고 +확정일자를 필수로 하시고 임대인의 국세/지방세 체납 여부인 세금 완납 증명을 반드시 확인하시고 전세사가 매매가와 너무 비슷하다면 주의가 필요합니다. 결론적으로 LH 제도라 일반 계약보다는 안전하지만 본인 부담금 20%를 지키려면 집주인의 세금 체납확인과 전입신고 유지가 핵심입니다.