왜 공실이 많아도 건물 월세가 왜 이렇게 비쌀까요?

Question

한 동네를 보니까 공실이 많은 편이더라고요.

월세가 비싸다고 하는데요.

공실이 많아도 건물주들이 월세를 낮추지 않는다고 하는데,

월세를 받아서라도 안에 들이는 게 이득일 것 같은데, 그렇게 하지 않는 이유가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

건물주는 월세를 낮춰서 세입자를 받는 순간 해당 건물의 적정 임대료가 공식적으로 낮아지고 이는 곧 건물 전체의 자산 가치 하락과 대출 연장시 담보 평가액 감소로 이어지기 때문입니다. 단순히 월세 수익만을 쫒기보다는 건물의 가치를 유지하면서 나중에 건물을 매각할 때 더 큰 시세 차익을 얻으려는 자산 가치 방어 심리가 공실을 유지하는 강력한 이유입니다. 또한 기존 세입자와의 형평성 문제로 임대료를 함부로 낮추기가 어렵고 낮은 임대료로 들어온 세입자는 추후 임대료 인상시 저항이 클 수 있어서 건물주들은 장기적인 수익성과 건물 등급 유지를 위해서 공실을 감수하는 전략을 택하고 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 건물의 가치는 임대료의 가치에 비례를 하게 됩니다.

한번 임대료를 낮추게 되면 법적인 상한 5% 에 걸리게 될 수 도 있고, 그만큼 건물의 가치가 낮아질 수 있기 때문에

공실이더라도 기준 시세에 맞게 임대료를 받을려고 하는 것입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가의 경우 상가임대차보호법에 따라 한번 임차인이 입주한 경우 10년간 계약갱신청구가 가능하고, 갱신시마다 최대 5%이내 인상만 가능합니다, 즉 새로운 임차인을 정상적인 시세로 계약을 해도 10년동안 인상에 제한이 생기는데 최초부터 시세보다 낮은 조건에 받게 되면 손실은 더욱 커질수 밖에 없기때문입니다. 즉, 공실에 따른 일부 손실을 감수하는게 월세를 낮추어 임차인을 구하는 것보다는 유리하다는 판단떄문입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

공실이 많아도 월세를 내리지 않는 이유는 건물 가격이 월세를 내리면 내려가기 때문입니다. 건물을 매도하려면 월세 가격이 중요합니다. 따라서 공실이 있더라도 건물 가격을 올리기 위해서는 월세 가격을 올리는 것이 손해를 보지 않아 월세를 내리지 않는 것입니다.

감사합니다.,

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

공실이 있어도 월세를 내리지 않는 이유는 월세를 내리게되면 주택의 담보가치가 하락하고 대출 재평가에서 불리한 상황을 만들어 대출 상환 부담으로 작용할 수 있기 때문입니다. 상가의 경우에는 한번 임대료를 낮추면 10년간인 계약 갱신 청구권에 영향을 미쳐 수익이 줄어들고 마찬가지로 대출 상환 부담으로 작용할 수 있다보니 잘 낮추지 않는 것입니다.

Answer 6

상가의 경우 한번 임차를 맞추면 10년간 내보내거나 할수가 없습니다.

재계약시 인상률도 5% 제한이라 첫 계약금액이 중요합니다.

그리고 임대인들도 대출 받아 유지하는 경우가 많아 낮은 금액으로 세를 주면 대출 충당이 안되는 경우가 많습니다.

그리고 가장 큰 이유는 상가의 경우 임차료가 결국 그 선물의 가치가 됩니다.

월세 10만원이 적어 보이지만 10만원을 매매가로 환산하면 수익률 3%로 계산시 매매가에 4천만원정도 낮아지게 됩니다.

그런 이유들로 인해 공실이라도 임차료를 쉽게 낮출 수 없는것입니다.