안녕하세요 전세계약갱신청구권 문의드립니다.
2022년 6월에 2년계약하고 2024년 6월에 전세보증금을 낮추어 계약서를 재작성하였습니다.
그리고 2026년 6월에 전세계약이 만기됩니다.
전세 보증금을 낮추어 계약서를 재작성한 경우 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요?
혹은 재작성했으니 재작성한 계약서를 기준으로 다시 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약갱신청구권의 사용유무는 임차인이 재계약과정에서 사용의사를 통보했는지가 판단의 기준입니다. 즉, 단순히 보증금의 변동이나 5%이내 상한제한이 적용되었다고 해서 갱신청구권 사용유무를 판단하지 않습니다. 다만, 본인이 사용한 적은 없으나, 재계약서상 특약으로 *갱신청구권을 사용한 재계약임 이라는 문구가 기재되어 있다면 이때는 사용한 것으로 볼수 있기에 우선 재계약서 특약확인, 그리고 본인이 재계약과정에서 사용의사를 밝혔는지를 확인하셔야 합니다.
그리고 동일주택에 대해서는 1회만 사용가능하기에 이전 재계약시 사용하였다면 이번 재계약에서는 시용할수 없습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
2024년 6월 보증금 감액 후 계약서 재작성을 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 사용한 것으로 판단할 것인지 여부입니다.
2024년 6월 재계약이 기존 계약의 기간을 연장하면서 보증금 조건만 감액한 경우라면 합의 갱신 또는 임차인이 명시적으로 계약갱신청구권을 사용한 것으로 볼 수 있습니다.
이 경우 이미 계약갱신청구권을 사용한 것으로 판단해 2026년 6월 만기 시점에는 계약갱신청구권을 요청할 수 없습니다.
만약 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하고 새로운 임대차 조건으로 완전히 신규 계약을 체결하기로 상호 합의한 경우라면 이는 계약갱신청구권을 사용하지않은 신규 계약으로 판단됩니다.
보증금 감액은 신규 계약의 조건으로 자유롭게 설정될 수 있어 임차인은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 판단하여 2026년 6월 만기 시점에 계약갱신청구권을 요청할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세보증금만 조정해 재작성한 계약은 갱신청구권 사용으로 보지 않는 것이 일반적입니다,
즉, 기존 계약의 연장 변경일 뿐이라 청구권은 그대로 남아 있습니다.
따라서 이후 1회 더 계약 갱신청구권이 사용 가능합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약갱신청구권을 사용함을 밝혀야 유효할 수 있으므로, 단지 계약서만 재작성한 경우에는 사용함이 인정되지 않아서, 이전에 사용한 적이 없다면 다음번에 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금 낮춰 계약 재작성 -> 보통 계약갱신청구권 사용으로 보지 않음
따라서 재작성한 계약을 기준으로 계약갱신청구권을 다시 사용 가능합니다.
이 경우 임대인이 실거주 목적으로 들어오는 않는 한 거절할 수 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
국토교통부 및 법원 판례의 일반적인 입장은 다음과 같습니다
임차인이 계속 거주하고, 임대차관계가 단절되지 않은 상태에서 계약서만 새로 쓰거나 보증금, 월세 등을 조정한 경우 이는 계약갱신으로 본다
즉, 갱신청구권을 이미 사용한 것으로 간주합니다
보증금을 낮추는 방향으로 계약서를 새로 쓴다 해도,임차인이 나가지 않고 같은 집에 계속 살았다면 갱신으로 보는 게 일반적입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
위의 경우 첫 임대차계약만료 후 임대료 경감을 한 재계약으로 보여 지고 또한 임대인에게 계약갱신청구권 행사에 대한 어떠한 정보가 없다고 보여 지므로 경감한 임대차계약을 바탕으로 임대차종료 1개월 전까지 계약갱신청구권 행사에 대한 통보 또는 문서로 표시를 해서 통보하므써 2년 더 거주가 가능할 것으로 사료됩니다.
단 임대인이 실거주를 한다고 하면 퇴거를 해야 되는 문제는 존재를 하게 됩니다.
감사합니다.
2022년 6월에 2년계약하고 2024년 6월에 전세보증금을 낮추어 계약서를 재작성하였습니다.
그리고 2026년 6월에 전세계약이 만기됩니다.
전세 보증금을 낮추어 계약서를 재작성한 경우 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보나요?
혹은 재작성했으니 재작성한 계약서를 기준으로 다시 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
==> 현재 계약을 갱신된 계약서 상에 계약갱신이라는 용어가 없다면 이런 청구권행사는 가능합니다. 그러나 계약갱신 청구권 행사라는 계약서가 있다면 임대인과 협의후 정리해야 하는 사항입니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 보증금을 낮추어 계약서를 재작성한 경우 임대인과 임차인의 합의에 의한 재계약으로 새로운 계약으로 보아 계약갱신청구권은 리셋이 되는 상황이라 보시면 될 것으로 보여집니다 즉 아직 계약갱신청구권은 가지고 있다고 보는 것이 맞다고 보여집니다