임대인이 특약사항 이정도면 들어줄만 할까요?

Question

오늘 반전세로 오피스텔 계약하러가는데

이정도면 들어줄만 할까요?

경험 많으신 중개사분들이 보시기에 어떤가요?

가계약 당시에 언급하진 않았고 이제 계약서 작성 때 요구할 생각입니다.

1. 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인하여 대출 또는 보증보험이 거절될 경우 계약을 무효로 하며 임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

2. 잔금 전 세금 체납 사실이 확인될 경우 계약을 무효로 하며 임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

3. 임대인은 계약일부터 잔금 지급일 다음 날 00시까지 임차목적물에 대하여 새로운 근저당권 설정 등 권리관계를 변경 시 계약을 무효로 하며 임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

4. 임대인은 본 임대차 계약 기간 중 임차목적물에 대한 매매 계약을 체결하거나 소유권을 변경할 경우, 지체 없이 임차인에게 통지하기로 한다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,임대인의 권리관계 또는 목적물의 하자로 인해

보증보험 가입이 불가한 경우 계약을 해제하며

임대인은 수령 금액을 반환한다.

,임대인은 잔금일까지 국세 및 지방세 완납증명서를 제출한다.

미제출 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

,임대인은 잔금일까지 근저당권 등 권리변동을 하지 않는다.

위반 시 계약 해제 및 계약금 반환한다.

,임대인은 매매 등 소유권 변경 시 임차인에게 통지한다.

지금 방향은 아주 잘 잡으셨는데, 조금만 부드럽게 바꾸면 실제로 받아들여질 확률이 높습니다

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

제시하신 4가지 특약은 전세 사기 예방을 위한 임차인의 정당하고 상식적인 요구이며 정직한 임대인이라면 거부할 이유가 없는 매우 기초적인 안전장치들입니다. 다만 가계약 시 없던 내용이므로 임대인에게 뉴스 등 대외적 불안 요소 때문에 은행이나 부모님이 권고한 절차라고 정중하게 설명하며 심리적인 거부감을 줄이는 것이 중요합니다. 특히 대출 및 보증보험 거절 시 반환 조항과 잔금 익일까지의 권리 변경 금지는 보증금 보호의 핵심이므로 타협하지 말고 반드시 기재하시길 바랍니다. 중개사에게 미리 해당 조항 삽입을 요청하여 조율을 부탁하고 계약 당일에는 특약 기재와 더불어서 임대인의 세금 완납 증명서까지 실물로 확인하신다면 완벽하고 안전한 계약이 될 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 임차목적물로 인해 전세대출 및 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다. 로 하시면 될듯 보입니다.

2. 이건 사실 기재하기 난해합니다. 세금에 대한 확인은 계약서 작성전에 하시면 됩니다. 그리고 세금을 체납한 사실이 별도의 (가)압류등기등이 되지 않은 이상 권리상 영향울 주지 않기에 당장의 계약해지사유가 될수 없고, 보통 특약에 현계약상태의 권리관계를 잔금시 혹은 전입신고전까지 유지한다 혹은 전입신고 전까지 별도권리설정을 금지한다 라는 특약을 넣으면 계약이후부터 잔금시점까지 다른 물권 설정을 금지하기에 이로 대체가 가능할듯 보입니다.

3. 2와 같은 내용입니다. 전입신고 익일까지 다른 물권 설정을 금지한다 라는 내용으로 짧게 넣으시면 되고, 뒤이어 계약해지 및 계약금 반환 또는 손해배상관련한 내용을 넣으시면 됩니다.

4. 그래도 기재하시면 될듯 보입니다.

Answer 4

1. 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인하여 대출 또는 보증보험이 거절될 경우 계약을 무효로 하며 임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

== 반드시 반영이 필요한 사항입니다.

2. 잔금 전 세금 체납 사실이 확인될 경우 계약을 무효로 하며 임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

==> 과도해 보이지만 임대인 만 동의를 한다면 문제가 되지 않습니다. 그러나 정중히 요구하심이 적절해 보입니다. 왜냐하면 잔금일까지 임대인의 세금 체납사실을 확인할 수 있기 때문입니다.

3. 임대인은 계약일부터 잔금 지급일 다음 날 00시까지 임차목적물에 대하여 새로운 근저당권 설정 등 권리관계를 변경 시 계약을 무효로 하며 임대인은 수령한 금액 전액을 즉시 반환한다.

==> 반드시 필요한 사항입니다.

4. 임대인은 본 임대차 계약 기간 중 임차목적물에 대한 매매 계약을 체결하거나 소유권을 변경할 경우, 지체 없이 임차인에게 통지하기로 한다.

==> 적절합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 잔금 시 까지 권리 변동이나 임대인 변경 시 임차인에게 알리는 특약은 통상적으로 기재가 되는 내용이지만 임차인의 대출 부결에 의한 계약 취소 특약등은 임대인이 거부할 가능성이 크고, 또한 체납 사항의 경우 납부를 하면 되기 때문에 임대인 또한 거부를 할 가능성이 있다 사료됩니다. 즉 특약의 경우 임대인과 임차인 사이 협의에 의해서 합의가 될 경우 기재가 가능하게 됩니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

특약사항은 임대인과 임차인 협의하여 결정하시면 되겠습니다.

위 사항은 임차인에게 유리한 특약이니 임대인 동의가 필수입니다.

마음이 넓은 임대인은 동의하겠지만 그렇지 않은 임대인은 거절할 수 있으니 이 부분을 유의하시길 바랍니다.

감사합니다.