경제
양파껍데기
부동산 감정평가액은 실제 거래 시세와 왜 차이가 발생하나요?
감정평가의 거래사례비교법·원가법·수익환원법의 차이를 설명하고, 평가 목적과 기준시점이 최종 평가액에 미치는 영향을 알려주세요.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산의 경우 감정평가 시 여러 기법을 사용을 하게 됩니다.
거래사례비교법의 경우 주로 아파트등이 사용이 되고 실거래가격 등을 참조를 해서 감정평가액을 산출하는 방식이라 볼 수 있고 신축 건물이나 특수 목적의 건물의 경우 거래 건수가 적을 경우는 원가법 즉 해당 부동산이 조성 되기 까지의 원가를 조사하고 감가수정등을 반영해서 감정평가를 실시하게 됩니다.
또한 수익환원법은 주로 임대용 상가등에 적용이 되며 임대 순수익을 현재 가치로 환산을 하는 방법으로 부동산 가치를 평가하게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
실제 거래가는 매수,매도자의 심리와 호가로 실시간 결정이 되지만 감정평가는 유사 거래 사례와 건설 원가, 미래 수익등을 공식에 맞춰서 기계적으로 계산하므로 시세와 간격이 생깁니다. 대출이나 세금 부과 등 공공 목적에 맞추다 보니 안전 위조로 보수적으로 평가돼서 호가가 높게 치솟느 실제 시장 분위기를 따라가지 못합니다. 현재 실시간으로 움직이는 시세와 다르게 가격을 매기는 기준 시점이 과거 특정시점에 고정되어 있어서 최근의 시세 변동분을 즉각적으로 반영하기가 어렵습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
비슷한 거래 사례를 비교하는 거래사례비교법과 재조달원가에서 감가수정인 원가법, 장래 기대 수익을 환원한 수익환원법 등 산정 방식의 기준과 관점이 실제 시장의 급변하는 매매가와 다를 수 있습니다. 담세, 대출 등 공적인 목적에 따라서 보수적으로 평가되는 경우가 많고 가격 조사의 기준시점이 과거일 수 있어서 최근의 급격한 실거래가나 시장 흐름을 즉각적으로 반영하지 못합니다. 이처럼 법정 기준과 공적 목적에 맞추다 보니깐 실시간으로 수요와 공급이 반영되는 실제 시장 거래 시세와 시간적, 금액적인 격차가 발생하는 것입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 감정평가액과 실제 거래 시세는 평가 목적과 산정 방식, 기준시점이 다르기 때문에 차이가 발생한다고 보시면 좋을 듯 합니다. 거래사례비교법은 주변의 유사한 부동산 거래가겨을 비교해 평가하고, 원가법은 재조달원가에서 감가수정을 반영해 가치를 산정하며, 수익환원법은 임대수익 등 미래에 발생할 수익을 현재 가치로 환산하여 평가하는 방법입니다. 또한 담보평가, 보상평가 등 평가 목적에 따라서 적용하는 기준과 고려 요소가 달라질 수 있습니다. 기준시점 이후 부동산 시장이 변하게 되면 평가액과 현재 시세 사이에 차이가 커질 수도 있습니다. 그래서 감정평가액은 단순한 실거래가격이 아니라 평가 목적과 기준시점에 따라서 합리적으로 산정한 부동산의 가치라고 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
실거래가는 거래 계약 체결 시점의 실시간 심리와 호가 변동을 즉각 반영하지만 감정평가는 과거 특정 시점의 객관적 자료를 바탕으로 산정되므로 시차가 발생합니다.
감정평가사는 공식적인 거래 사례와 공시지가 등을 기반으로 표준화된 평가를 수행하지만 개별부동산의 숨겨진 하자, 인테리어 상태, 급매물 여부 등은 완벽하게 반영하기 어렵습니다.
그래서 차이가 발생합니다.