상가임차인인데 임대인이 부동산 첟구소송을 제기했다 대응방법?

Question

상가 임차인인데 임대료 3기 연체로 부동산 인도청구 소송을 받았는데, 여러가지 이유로 실제 건물관리인이 안내한 계좌로 입금하지않았지만, 계약서에 명시된 계좌로 입금을하여 계산서발행이 정상적으로 되고있기에 연체사실은 제 입장에서 사실이 아니라고 주장하고자합니다. 어떻게 대응해야할까요?

Answer 1

안녕하세요. 류원용 변호사입니다.

법원에 질문자님이 작성한대로 주장을 해야하는데 왜 그 계좌로 보냈는지 임대차 계약서에 나오는건지 중간에 합의했는지 그 증거가 필요합니다

Answer 2

안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.

임대료를 계약서상 명시된 계좌로 입금했고 세금계산서까지 발행되었다면 이를 근거로 연체 사실이 없음을 적극 항변해야 합니다. 관리인이 안내한 별도 계좌보다 계약서상 약정 계좌 입금이 우선이므로, 입금 내역과 계산서 증빙을 답변서에 첨부해 소송에 대응하십시오.

다만, 임대인이 계좌 폐쇄 등을 미리 통지했거나 특약으로 입금처를 변경한 사정이 있다면 결과가 달라질 수 있으니 계약 문구를 다시 확인해보는 것이 안전합니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤다솜 변호사입니다.

임대인 주장의 근거

상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 3기분 이상 연체 시 임대인은 계약 해지 및 명도 청구 가능합니다.

임차인(귀하)의 반박 포인트

① 계약서 명시 계좌로 납부 = 적법한 변제

변제는 채권자가 지정한 방법으로 하면 됩니다. 계약서에 명시된 계좌가 바로 임대인이 지정한 계좌이므로, 그 계좌로 입금한 것은 완전한 변제입니다. 건물관리인이 안내한 계좌는 계약서에 없는 계좌이므로 임차인이 따를 의무가 없습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

② 세금계산서 정상 발행 = 임대인측이 수령 인정한 것

세금계산서가 정상 발행되고 있다는 것은 임대인(또는 그 대리인)이 임대료 수령을 사실상 인정하고 있다는 강력한 증거입니다.

③ 관리인 안내 계좌 변경의 효력 문제

계약서에 없는 계좌 변경 안내가 임대인 본인의 의사인지, 대리권이 있는 관리인의 행위인지 불명확하다면 계좌 변경 자체의 효력이 없을 수 있습니다.

<대응방안>

실전 대응 방법을 정리해서 말씀 드립니다.

(1) 1단계: 즉시 증거 확보

수집할 증거용도계약서 (계좌 명시 부분)지정 계좌 납부 근거이체 내역 전체 (통장/앱)납부 사실 입증세금계산서 전체수령 인정 입증관리인이 다른 계좌 안내한 문자/카톡계약 외 요구임을 입증

(2)2단계: 답변서 제출 (가장 중요함)

소장을 받으면 보통 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서에 아래 내용을 명시하세요.

특히 예금계좌 명의가 건물주이고 임대차계약서에 명시된 대로 입금해왔다면 이를 임대차계약상 임료가 납부되지 않았다고 주장하는 것은 상대방 측의 일방적 주장에 불과할 것으로 보입니다.

• 계약서 지정 계좌로 매월 정상 납부하였음

• 세금계산서가 정상 발행되고 있어 연체 사실 없음

• 따라서 3기 연체 요건 미충족으로 해지 및 명도청구는 부당함

(3)3단계: 변호사 또는 법률구조공단 상담

상가 명도소송은 패소 시 영업장을 잃는 중대한 사안입니다. 반드시 전문가 조력을 받으세요.

추가로 확인할 사항

• 관리인이 임대인으로부터 계좌 변경 권한을 위임받은 사실이 있는지

• 임대인이 계약서 계좌로 입금된 돈을 실제로 수령하고 있는지

• 소송 전 내용증명 등 해지 통보를 받은 적 있는지

내용증명은 현재 권리관계에 대하여 상대방에게 요구하는 내용을 6하 원칙에 의거 서술하여 보내는 문서로서 추후 재판 등 진행시 증거자료로 사용할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

상가임차인으로서 임대인로부터 부동산 인도청구 소송(명도소송)을 받은 상황에서, 계약서에 명시된 계좌로 입금해 연체가 아니라고 주장하는 건 유효한 방어 전략입니다. 변호사 상담을 통해 즉시 대응 준비를 하세요.

Answer 5

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

상가건물 임대차보호법상 3기 차임 연체는 해지의 정당한 사유가 되지만, 의뢰인께서 계약서상 명시된 임대인의 계좌로 임대료를 정상적으로 입금해 왔다면 연체 사실이 성립하기 어렵습니다.

건물관리인의 안내 계좌와 무관하게 실제 계약서상 계좌로 입금한 내역과 세금계산서 발행 사실은 법원에서 매우 강력한 증거가 됩니다.

답변서에 계약서상 계좌 입금 내역과 세금계산서를 첨부하여 연체 사실이 없음을 명확히 소명하시기 바랍니다. 이를 통해 의뢰인의 주장이 충분히 받아들여질 것으로 보입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약서에 명시된 계좌로 입금한 경우 월세 차임을 이유로 한 계약 해지는 인정되기 어려울 가능성이 높습니다. 다만 안내된 계좌가 계약서와 다른 경위 등 구체적인 사실관계 확인이 필요할 것입니다. 이상입니다