경제
전셰 또는 반전세시 특약 필수사항 알려주세요!
전세나 반전세 계약을 할 때 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 꼭 넣어야 하는 필수 특약 사항은 어떤 것들이 있나요?
알려주세용ㅎㅎ
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세나 반전세 계약에서는 무엇보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 특약을 넣는 것이 중요합니다. 대표적으로 계약일부터 전입신고와 확정일자를 갖출 때까지 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나 소유권을 변경하지 않는다는 내용을 넣는 것이 좋습니다. 이를 위반하면 임차인이 계약을 해제하고 지급한 계약금이나 보증금을 돌려받을 수 있다는 내용까지 같이 적어두면 더 안전합니다.
전세보증금반환보증에 가입할 예정이라면 보증 가입이 되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 특약도 챙기는 것이 좋습니다. 다만 임차인의 신용이나 개인 사정 때문이 아니라, 해당 주택이나 임대인의 문제로 보증보험 가입이 거절되는 경우로 조건을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 기존 근저당이 있는 집이라면 잔금과 동시에 근저당을 상환하고 말소한다는 내용도 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다.
전세대출을 받아야 하는 경우에는 주택이나 임대인의 문제로 대출이 나오지 않을 때 계약금을 반환한다는 특약도 유용합니다. 그 밖에 누수나 보일러, 에어컨 등 시설물 수리 책임과 관리비, 공과금 정산 기준도 미리 정해두면 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다. 특약도 중요하지만 계약 직전과 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인하고, 입주 후 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것까지 챙겨야 보증금을 보다 안전하게 지킬 수 있습니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
근저당과 전세권 말소 조건으로 계약일 당일이나 익일까지 임대인은 저당권 등을 설정하지 않으며 위반시 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다는 조항을 넣으시고 전세보증보험 가입이 불가할 경우 계약은 즉시 무효화되며 임대인은 계약금 전액으 반환한다, 임대인은 계약 체결 전까지 미납 국세 및 지방세가 없음을 증명하는 서류를 제시해야 하며 위반시 계약을 해지할 수 있다 이 3가지 특약은 반드시 넣어야 안전합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세나 반전세의 경우 보증금을 지키는 것이 가장 중요하다 볼 수 있습니다.
따라서 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 없는 물건으로 특약으로 잔금 시 까지 권리가 추가로 못 들어온다는 특약을 넣으시면 되고 아울러 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지시고 전세보증보험 가입이 가능하다면 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
보증금 보호를 위해서 계약 이후 임대인이 새로운 근저당권이나 전세권 등 담보권을 설정하지 못하도록 하는 내용을 넣으시기 바랍니다. 또 임대인은 계약 당시의 등기부등본상 권리관계를 잔금 지급 완료 시까지 유지 한다는 내용도 같이 넣어 주시면 좋구요. 체납세금이나 선순위 임차인 등 중요한 권리관계가 사실 관계가 다를 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용도 고려해 보시면 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대인의 권리변동 제한이 가장 중요합니다.
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현 상태의 등기부등본 상태를 유지하며 이 기간에 저당권, 가등기, 임차권등기 등 새로운 권리를 설정할 수 없다. 이를 위반 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 계약금의 배액을 배상한다.
이 정도가 좋을 듯 합니다.