계약갱신권 증약계약시 잔금일과 계약시점 일자와 계약서해야하는 시점은 어떻게될까요?

Question

전세가 많이 저렴하게 들어가있어서 5%조정해서 증액계약을하려고 합니다.

5%증액하는것에 대해서는 동의한다고 하셨고, 다만 기존계약만료일 하루전날에 만나서 계약을 진행하자고합니다.

질문1) 보통증액계약서를 기존계약만료일 전날에 쓰나요? 그렇게 했을때 위험요소는 없을까요?

질문2) 특약조건이나 등등 협의가 안되거나 할수있는데 사전 2-3개월전에 등기로라도 계약서 도장찍고 잔금일을 기존계약만료일 당일 혹은 하루 전으로 설정할수있을까요? 즉 그리고 증액계약서내에 계약 시작일자를 기존계약만료일로(계약서 도장찍고 2-3개월뒤) 해도되나요?

질문3) 증액분에 대한 금액보호를 위해서 임차인의경우 평일에 증액계약 시작일 설정 및 잔금일을 진행하고, 해당일에 계약서 내 확정일자를 받는게 좋은거아닌가요..? 지금은 주말에 만나서 계약을 진행하자고해서요.

답변 미리감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

1. 네 특별히 문제되실 부분은 없으십니다. 다만 계약만료일에 너무 근접하기 때문에 조금 더 여유를 두고 미리 작성해두시는 것이 혹시 모를 돌발상황에 대응하기 좋기는 합니다.

2. 당사자간 협의가 되신다면 전혀 상관없으신 부분으로 가능하신 부분입니다.

3. 주말에 시간이 되기 때문에 그렇게 이야기하시는 것이 아닌가 합니다. 5%라면 금액이 큰 것도 아니므로 믿고 진행하는 상황으로 보입니다. 혹시 걱정되시는 부분이 있다면 대화로 일정 조절을 하시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

기존계약 만료일 하루 전날에 작성하게 되면

질문2 기재와 같이 상대방과 협의되지 않는 사항이 있는 경우 계약이 불발될 수 있는데, 이때 임차인이 묵시적 갱신을 주장하는 경우 임대인으로서 다투기 어려울 수 있기에 미리 작성하여 그 지급일만 뒤로 조정하시는 게 나을것입니다.

주택임대차법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

[전문개정 2008. 3. 21.]

질문3에 대해서는 보통 그러하나 임차인의 어떠한 의도로 그러하는지까지는 저로서도 알기 어렵습니다.