아파트 전세 살 때 누수가 발생한다면 그 수리비는 누가 부담하나요?

Question

아파트 전세 계약 중인데 아랫집 발코니 천장에서 물이 샌다고 연락이 왔습니다. 누수 탐지를 해봐야 할 것 같은데, 이 탐지 비용이랑 배관 공사 비용은 현재 살고 있는 세입자인 제가 부담해야 하나요, 아니면 집주인에게 청구해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

배관에서 새는 물은 임대차 목적물의 하자에 해당하고, 배관은 건물의 기본적 설비부분이어서 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 소규모 수선이 아닙니다. 따라서 탐지비용과 배관 공사비용 모두 원칙적으로 임대인의 수선의무 범위에 속하고 집주인에게 청구하는 것이 맞습니다. 근거는 민법 제623조이며, 특히 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결이 본 사안과 사실관계까지 유사합니다. 이 판례는 배관 보일러 노후로 누수가 발생한 여관 사안에서, 수선하지 아니하면 계약 목적대로 사용수익할 수 없는 정도의 파손이라면 임대인이 수선의무를 부담하고, 나아가 배관과 같은 기본적 설비부분의 교체 등 대규모 수선은 임차인 부담 특약이 있더라도 원칙적으로 여전히 임대인이 부담한다고 판시했습니다.

누수 탐지비용도 그 원인이 배관 결함, 즉 임대인의 수선의무 대상으로 확인되는 이상 임대인이 부담해야 할 비용입니다. 실무상으로는 아랫집 항의로 시급히 조치가 필요한 상황이므로, 임차인이 먼저 탐지·공사비를 지출한 뒤 민법 제626조 제1항의 필요비상환청구권을 근거로 임대인에게 즉시 상환을 청구하는 방식이 통상적입니다. 다만 계약서상 수선의무 면제 또는 임차인 부담 특약이 있는지 먼저 확인해야 하는데, 그 경우에도 위 판례에 따라 특약에 수선범위가 명시되어 있지 않으면 소규모 수선에 한정되고 배관 교체 같은 대규모 수선은 임대인 부담으로 남습니다.

Answer 2

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

아랫집으로 물이 새 누수 탐지·수리비를 누가 낼지 고민이신 상황이군요. 원인이 배관 노후나 건물 하자처럼 세입자 잘못이 아니라면 집주인 부담이 원칙입니다. 임대인은 계약 기간 중 집을 사용하는 데 필요한 상태로 유지할 수선의무(집을 쓸 수 있게 고쳐줄 의무)를 지기 때문입니다. 다만 세탁기 호스 파열이나 무단 배관 개조처럼 질문자님 과실이 원인이라면 그 비용은 물론 아랫집 손해배상까지 부담하실 수 있습니다. 우선 탐지로 원인부터 확인하신 뒤, 하자가 원인이면 집주인에게 수선을 청구하시면 됩니다.

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Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

임차인의 사용과실로 인하여 누수가 발생한 경우가 아니라면 임대인이 보수의무에 따라 비용을 부담해야 할 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

누수는 건물의 구조적인 문제이기 때문에 임차인이 아닌 임대인(집주인)이 비용을 부담하게 됩니다.

임대인이 비용을 부담하고 해결해야할 문제라고 판단됩니다.

문제가 발생한 상황이기 때문에 바로 임대인에게 연락하여 현 상황을 알려주시고 대처를 요청해주시면 됩니다.

임차인의 책임이 될 문제는 아니므로 임대인에게 해결을 요구하시면 됩니다.