보통 부동산 공시지가는 어떻게 형성되는건가요?
안녕하세요? 제가 알기로 재산세가 부동산 공시지가를 기준으로 매겨지고 7월 9월에 두번씩 내는것으로 알고 있는데 이 공시지가는 어떻게 형성되는것인지 알고 싶습니다.
부동산 공시지가는 부동산의 가치를 평가하는 중요한 기준으로, 다양한 세금과 부담금의 산정, 부동산 거래의 기준점 등에 활용됩니다. 공시지가의 형성 과정은 표준지는 해당 지역의 토지 가격을 대표할 수 있는 토지로 선정되며, 위치, 면적, 용도, 지형, 주변환경 등을 고려하여 결정됩니다. 감정평가사의 평가를 바탕으로 표준지의 시장가격을 의미하는 기준시가를 산정합니다. 이는 실거래가, 감정가, 조사가 등을 종합하여 결정됩니다. 기준시가에 공시지가 산정률을 적용하여 기준공시지가를 산정합니다. 공시지가 산정률은 부동산 가격 변동에 따라 매년 조정됩니다. 기준공시지가에 표준지의 면적, 용도, 지형, 주변환경 등을 반영하여 표준지공시지가를 산정합니다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로, 토지의 개별화 요인을 반영하여 산정합니다. 개별화 요인은 토지의 형상, 경사, 방향, 접면, 접근도, 개발제한 등을 고려하여 산정합니다.
이러한 과정을 통해 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부가 공시지가를 산정하고, 이는 재산세 등의 세금 산정에 사용됩니다.
공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정합니다.
그리고 이는 토지보상금과 개별공시지의 산정자료로 이용됩니다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사,평가를 의뢰해 토지소유자와 시,군,구의 의견을 듣고 시,군,구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐서 공시를 하게 됩니다.
안녕하세요? 제가 알기로 재산세가 부동산 공시지가를 기준으로 매겨지고 7월 9월에 두번씩 내는것으로 알고 있는데 이 공시지가는 어떻게 형성되는것인지 알고 싶습니다.
==> 공시지가는 매년 1. 1일 국토교통부에서 표준지를 기준시가를 판단하고 그 다음에 지자체 별로 6. 1일 기준으로 비교 표준지 시세 등을 고려하여 개별지 기준시가를 판단하게 됩니다.
공시지가는 국토부가 전국 표준지에 대한 표준지공시지가를 산정하고 해당 자료를 근거로 각 지자체에서 속한 토지의 개별공시지가를 산정 발표하게 됩니다, 매년 1월1일을 기준으로 하고 5월31일전까지 공시하게 됩니다. 그리고 6월1일자 재산서 기준일에 해당 공시지가를 기준으로 하여 재산세를 부과하게 됩니다.
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공시지가는 지방자치단체가 해당 지역의 부동산 시세를 조사하고 산정하는데, 일반적으로 부동산 시세 조사, 지가 산정, 지가 공시 등의 절차를 거쳐 결정됩니다. 부동산 시세 조사는 해당 지역의 부동산 거래량, 거래가격, 시세 동향 등을 고려하여 이루어지며, 이를 바탕으로 지가가 산정되고 공시되어 재산세의 기준이 됩니다
공시지가는 국토교통부에서 정한 주택의 가격을 의미하며 부동산면적,주변환경,주소등을 종합하고 부동산매매를 하면 30일이내에 관할구청에 실거래가를 신고 하면 그런가격을 종합해서 매년 첫날 적정한 기준이 되는 가격입니다
부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.
정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다.
양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고 (원칙: 실거래가/시가, 예외:기준시가),
취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다. 기준시가와 시가표준액은 주택과 토지에 있어서는 명칭만 다를뿐 동일합니다.
재산세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출되며, 과세기준일인 매년 6월1일 보유를 기준으로 건축물은 매년 7월16일부터 7월31일까지, 토지는 매년9월16일부터 9월30일까지 납부를 하게 됩니다. 주택은 금액에 따라 1/2은 7월16일부터 31일까지, 나머지 1/2은 9월16일부터 30일까지 납부하게 됩니다.