거주용빌라 구축관련질문합니다..

Question

“실거주용 빌라를 장기 보유하려고 할 때 사용승인 30~40년 이상 구축은 어느 조건이면 매수 후보로 봐도 되고, 어떤 공용부 상태나 수리 이력이 있으면 피하는 게 좋을까요? 10년 이상 거주 후 재매도 가능성까지 포함해 보고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일반적으로 사용승인 후 30~40년 이상 지난 노후 빌라를 매수할 때는 주거 편의성뿐만 아니라 건물의 유지관리 상태와 향후 재매도 가능성까지 신중하게 살펴보셔야 합니다. 특히 이 정도 연식의 주택은 재개발이나 재건축 가능성에 따라 자산 가치가 달라질 수 있기에 이러한 가능성에 대한 부분도 고려가 필요할수 있습니다.

그리고 실거주 목적으로 매수하신다면 우선 건물 외벽의 균열이나 누수, 옥상 방수 상태, 수도배관과 전기설비의 노후도 등을 확인하시는 것이 필요하고 특히 반복적인 누수나 구조적인 균열이 발생했음에도 제대로 보수하지 않은 건물이라면 매수를 신중하게 판단하셔야 합니다. 그리고 내부 리모델링이 잘되어 있더라도 공용부분의 노후화는 개인이 해결하기 어려운 경우가 많고, 향후 상당한 수리비용이 발생할 수 있다는 점까지도 고려하셔야 합니다.

질문에서 말한 10년 이상 거주한 후 재매도까지 생각하신다면 입지와 교통환경, 대지지분, 주변 거래량 등을 함께 확인하시는 것이 필요하나, 현재 30~40년 된 주택은 10년 후에는 40~50년 된 노후주택이 되기 때문에 매수 수요가 더욱 제한될 가능성도 배제하기는 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

30~40년 구축은 대지권 지분이 크고 300세대 이상 단지와 접해서 재개발, 모아타운 구역 지정 가능성이 높거나 주차와 방수 상태가 양호한 역세권 매물만 매수 후보로 봅니다. 피해야 할 하자는 외별 대형 균열이나 옥상 방수 부실로 인한 세대 내 누수 흔적, 주차장 바닥 침하, 지하실 습기, 수도관 미교체 단지 등은 수리비 폭탄 위험으로 무조건 피해야 합니다. 10년 후 재매도 전략까지 생각한다면 구축빌라는 건물의 가치가 감가상각으로 0에 수렴하므로 정비사업 호재가 존재하거나 땅값 상승 가치가 입증된 입지가 아니라면 10년뒤 환금성이 극도로 떨어지는점도 생각하시면 좋습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

실거주 목적으로 사용승인 후 30~40년 이상 구축 빌라를 장기 보유 하는 것은 주거 비용을 아끼는 측면에서 장점이 있을 수 있으나 빌라 특성상 아파트보다 노후화 속도가 빠르고 환금성이 낮아 매우 까다로운 선택이 될 수 있습니다.

일단 대지지분이 넉넉하고 소규모 정비사업 구역으로 포함된 지역이 좋습니다.

역세권 및 평지면 더 좋다 생각합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

사용승인 30-40년 된 구축 빌라도 실거주 만족도와 가격이 충분하고 구조와 공용부, 권리 관꼐가 양호하다면 매수후보가 될 수 있다 생각합니다 하지만 10년 뒤 재매도까지 고려하신다면 건물 자체의 수명과 대지지분 그리고 환금성 등을 우선적으로 확인을 해보셔야 할 것 같습니다