준공 약 20년 된 빌라를 장기 실거주 목적으로 매수하는 것은 어떤가요?

Question

안녕하세요. 궁금한 점이 있어 질문드립니다.

저는 향후 40대 후반~50대 중반 전후에 자가 마련을 검토하고 있습니다.

아파트보다 상대적으로 가격이 저렴하고 면적이 넓은 빌라에도 관심이 있습니다.

만약 매수 당시 사용승인 약 20년 된 빌라를 구입하여 20~30년 정도 장기간 실거주한다면 어떻게 보시는지 궁금합니다.

내부 수리 상태뿐 아니라 공용배관, 외벽·옥상 방수, 건물 관리 상태가 양호하다는 전제입니다.

특히 궁금한 것은 장기 거주 중 건물 노후화에 따른 유지관리 부담과, 나중에 사정상 매도해야 할 경우 매매가격 하락이나 환금성 문제입니다.

투자수익보다는 안정적인 실거주가 목적입니다.

이런 조건이라면 준공 20년 된 빌라도 장기 실거주용 매수 대상으로 충분히 고려할 만한지 전문가님의 의견 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

준공 20년 된 빌라를 장기 실거주 목적ㅇ로 매수하는 것은 조건이 좋다면 충분히 고려할 만합니다.

다만 아파트와 달리 공용부 유지관리와 환금성이 핵슴 변수이므로 매수 전에 이 부분을 특히 꼼꼼히 확인해야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

개인적으로는 빌라라도 충분히 안정적인 실거주가 가능하다고 생각합니다. 다만 질문처럼 준공 후 약 20년이 지난 주택에서 앞으로 20~30년 정도 장기간 거주를 고려하신다면 입지뿐 아니라 건물의 노후화와 유지관리 상태에 대한 확인이 반드시 필요하다고 생각합니다. 우선 건물은 경과연수와 관리 상태에 따라 주거환경과 자산가치에서 상당한 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 장기간 거주하게 되면 건물의 사용승인 후 경과연수가 40~50년에 이르게 되므로 현재 상태가 양호하더라도 향후 공용배관, 외벽, 옥상 방수 등에서 수리나 교체가 필요할 가능성이 높아집니다. 여기에 빌라는 아파트와 달리 체계적인 관리주체나 장기수선충당금 적립 체계가 부족한 경우가 많아 공용시설 보수 시 소유자 간 비용 분담이나 의사결정에서 어려움이 발생할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

환금성이나 가격적인 측면에서는 일반적으로 빌라가 아파트보다 불리한 경우가 많습니다. 특히 건물의 노후화가 심해질수록 매수 수요가 제한될 수 있고, 향후 매도 시 원하는 가격에 거래하기까지 상당한 시간이 걸릴 가능성도 있습니다.

다만 모든 빌라가 동일한 것은 아닙니다. 입지와 교통 여건이 좋고 대지지분이 충분하며 건물 관리 상태가 양호한 주택이라면 장기 실거주 목적으로 충분히 검토해 볼 만하다고 생각합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

20년된 빌라에 20~30년 더 거주하면 건물 연식이 40~50년에 달하는데 전용부분 수리뿐만 아니라 옥상 방수 공용 배관,외벽 균열 등 공용부 대규모 수리 비용 부담과 관리 부실 위험이 크게 증가합니다. 노후 빌라는 시간이 지날수록 건물 가치가 제로에 수렴하고 거래 수요가 급감해서 향후 급히 처분해야 할 때 적정 가격에 매도하기 어렵거나 장기 미분양 상태에 빠질 위험이 높습니다. 아무리 실거주 목적이라도 50년차에 가까워지는 빌라는 주거 쾌적성 저하와 재개발 불확실성, 자산 가치 하락 우려가 매우 크므로 장기 실거주 대상으로 권장드리지 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

말씀하신대로 빌라의 경우 환금성 즉 매수수요가 약할 수 있습니다.

정부의 다주택자들에 규제로 인해서 집을 매수를 할 기준으로 똘똘한 한채 즉 이왕이면 좀 더 입지가 좋고, 학군이 좋으며, 교통이 좋은 브랜드 있는 대단지 아파트를 선호를 하게 되고 외곽이나 비인기지역의 경우 아파트는 매수 보다는 전월세로 가는 경우가 많이 있다 볼 수 있고 빌라의 경우 재개발등의 호재를 위해서 매수를 해서 전월세를 주는 경우는 있을 수 있다 사료됩니다. 따라서 재개발 등의 투자를 목적을 한다면 매수등이 좋을 수 있지만 아무래도 실거주의 만족도는 아파트가 더 좋을 수 있기 때문에 잘 판단을 하시는 것이 좋다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

빌라는 아파트에 비해서 대지지분이 적고 동의율 확보가 어려워서 노후화되더라도 재개발이나 신축으로 이어지지 못한채 슬럼화될 가능성이 높습니다. 전담 관리사무소가 없는 특성상 주차 공간 부족이나 분리수거와 보안문제 등 단지형 아파트가 제공하는 기본적인 주거 편의성을 누리기가 어렵습니다. 건물 내부를 수리하더라도 도로와 가로등, 주변 기반시설 등 인근 동네 전체의 노후화로 인한 외부 주거 환경 저하를 막을 수 없어서 별로 추천드리지 않습니다. 감사합니다.