오피스텔은 왜 시세차익을 내기 힘든가요?

Question

부동산은 한국에서 선호되는 투자 방법입니다. 그중에서 오피스텔은 월세 수익만 기대하고 시세차익은 기대하지 말라고 하던데 그 이유가 뭔가요?

유현심 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔은 준주거지나 상업지역에 건축이 되기때문에 처음부터 용적률을 높게 받아서 건물을 짓습니다층수가 높게 올라갈수록 지분자들이 많아서 본인에게 돌아가는 지분이 적습니다시간이 많이 지났을때를 생각해보면 답이 보입니다그래서 시간이 지날수록 오피스텔은 가격이 떨어지는 현상이 나옵니다투자를 하실때는 월세를 받는다는 개념으로 하시는게 좋고 시세차익을 본다는것은 처음에는 조금볼수는 있겠지만 시간이 지났을때는 아니라고 봅니다

김희영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 수익형 부동산으로서 직접거주보다는 임대를 놓아 수익을 거두기 위한 부동산입니다. 따라서 지분비율도 적고 전용율이 적게 건축되어 재개발 가능성도 낮으며 임차인들이 짧게 거주하다보니 연식이 오래되면 수요가 적어져서 가격 방어가 잘 안됩니다. 따라서 오피스텔은 임대수익률을 중점적으로 보고 접근하셔야 합니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 낮은 전용률과 높은 관리비전용률이란 분양면적과 대비하여 전용면적이 차지하는 비율입니다. 보통 아파트는 전용률 80% 오피스텔은 아파트보다 낮게 나옵니다. 전용률이 낮다는 것은 결국 높은 관리비를 뜻합니다. 이렇게 전용률이 차이 나는 이유는 아파트는 주택이라 주택법에 적용받지만 오피스텔은 주택이 아니라 건축법을 받는 기준이 없기에 전용률이 이렇게 차이가 납니다.2.수요와 공급의 법칙오피스텔은 교통입지가 매우 좋은곳이기 때문에 오를거야라는 생각을 대부분 많이해보셨을겁니다. 감가상각으로 1년마다 1/40씩 마이너스로 진행되기 때문에 월세 꼬박 받아봤자 감가상각으로 가치가 떨어짐을 막은 수준이라는 것입니다. 서울역, 시청역은 입지좋고 수요층도 많은데 공급량도 많은곳입니다. 특히 오피스텔을 투자하시는분들은 근데 사실상 그런입지들중에 실제로 많이 오른곳은 거의없습니다. 수요와 공급의 법칙때문입니다.  단순 계산으로 보자면 40년 전 평단 1500이던 지역이 이젠 평단 1억 3천은 돼야 본전입니다.3.공급과잉분양받은 내 오피스텔은 점점 늙어 가는 중에 신축 오피스텔이 점점 공급된다면 월세를 덜 받아야 함은 당연합니다. 이런 점에서 오피스텔은 수익형부동산으로 분류를 하고 투자를 합니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.사람들은 젊을때 직장생활을 할때나 학생일때 1인가구로 생활을 많이 합니다. 그리고 결혼을 하고 아이를 가지게 되면통상적으로 34평의 아파트로 가게 됩니다. 결국 사람들에게 인기가 있는 매물은 34평의 아파트입니다.즉 사람들이 가장 선호하고 부동산은 인기가 좋은 부동산은 34평대의 아파트 입니다.오피스텔의 경우 매매를 하기 보다는 잠깐 월세로 거주의 목적이 강합니다.그래서 오피스텔은 매매로 시세 차익보다는 임대수익으로써 투자의 가치가 있는 부동산입니다.사람들이 거주를 위해서 매매를 하는 것은 34평대 아파트이지 오피스텔은 매매가 아니라 임대차라고 생각을 하는 까닭입니다. 감사합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격의 상승률은 결국 수요의 집중에 따라 달라집니다. 단순하게 아파트와 오피스텔만 비교하면, 부동산 상승,호황기가 되면 아파트에 대한 수요가 가장 먼저 높아지게되고 그에 따라 아파트가격이 우선 상승하게 됩니다. 그리고 반대로 부동산 하락기에는 수요감소는 오피스텔이 더 빠르게 나타나기 떄문에 가격하락이 아파트보다 커지게 됩니다. 이러한 상황으로 인해 오피스텔의 경우 주택인 아파트에 비해 시세차익등을 노리기 쉽지 않아, 갭투자등의 방식은 주택에 비해 케이스가 적습니다. 반대로 임대차에 따른 임대수익에서는 오피스텔의 입지적특성과 편의시설등의 생활여건이 잘 갖추어져 있기 때문에 투자금 대비 임대수익은 아파트에 비해 유리하기에 대부분은 임대수익을 노린 투자를 진행하는 편입니다. 물론 오피스텔이 시세차익이 전혀 없다는 것은 아니고, 부동산 호황기에는 시세차익분도 있을수 있지만 동일조건하에서 주택인 아파트에 비해 낮을수 있다는 것입니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.부동산은 한국에서 선호되는 투자 방법입니다. 그중에서 오피스텔은 월세 수익만 기대하고 시세차익은 기대하지 말라고 하던데 그 이유가 뭔가요?==> 오피스텔은 수익형 임대사업용으로 건축되었고 대부분 거주하시는 분들도 1~2년 거주가 대부분이고 장기간 거주대상으로 생각하지 않기 때문입니다. 그렇다보니 시세차익이 별로 발생되지 않는 것이 현실입니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔이 시세차익을 내기 어려운 이유는 오피스텔은 아파트에 비해 수요가 적고, 환금성이 떨어집니다. 시간이 지남에 따라 노후화되어 가치가 하락할 수 있습니다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되는데, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다른 주택을 보유할 때 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 업무용 오피스텔은 상가나 사무실과 같은 기준으로 세금이 부과됩니다. 지역에 따라 수요와 공급의 차이가 크기 때문에, 가격 상승률이 다를 수 있습니다. 아파트에 비해 가격이 상대적으로 저렴하기 때문에, 큰 시세차익을 기대하기 어렵습니다.하지만, 오피스텔 투자는 상대적으로 적은 자금으로 시작할 수 있고, 매월 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 투자 전에 충분한 시장 조사와 분석을 통해 입지와 상품성, 희소성 등을 고려하여 선택한다면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.

홍성택 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.오피스텔의 수요는 주거용보다 임대 수익에 더 초점이 맞춰져 있어, 투자자들이 시세차익보다는 안정적인 월세 수익을 선호하게 됩니다. 즉 매매수요가 적기에 가격이 상승하기가 어렵습니다.

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 오피스텔은 사무용과 주거용으로 구분하는데 대부분 임대사업을 위주로 건설합니다 따라서 아파트와 같이 대중적인 관심을 받지 못하고 희소가치 이기 때문에 부동산시장에서 주목을 받지 못하는 경향이 있다고 봅니다 또한 환금성면에서 아파트는 손쉽게 매매활동이 활발하지만 오피스텔은 매매가 소수에 그치기 때문에 제한된 현상을 보이기도 합니다 따라서 수익면에서도 보유기간을 산출할 때 가격의 상승적 투자의 매력이 아파트에 비교하여 낮다고 보기 때문입니다

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.오피스텔은 용적률이 높고 전용면적이 아파트보다 적습니다. 또한 거주환경이 상업지역이기 때문에 아이들이 뛰어 놀 공간도 부족하죠.이러한 이유로 아파트보다 오피스텔 선호도가 떨어집니다. 그래서 가격 상승이 더딥니다.