일반민간임대아파트 계약시 주의사항 문의
얼마전에 일만민간임대아파트 홍보를 보고 모델하우스 방문하였습니다 10년 임대로 살고 그 후에 분양받을수있다고 하더라구요 아파트도 풀옵션에 보증금,월세도 괜찮은 조건이라 계약을 진행하고싶은데 요즘 부동산 사기가 많아서 확인을 하고싶은데 어디서부터 어떻게 확인을 해야할지 모르겠더라구요 계약할때 주의사항이랑 어떤걸 확인해야하는지 알려주세요..
1. 아파트는 착공 전이고 일반분양으로 건설허가 받았다가 임대아파트로 전환하게되어 다시 허가를 받아야한다고 해서 대기중입니다 착공일자도 미정인상태
2. 보증보험가입이 가능하다고 하는데 계약한 시점부터 가능한지
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해서 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로 임대 의무기간은 현재 10년입니다.
지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 하지만 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없다보니 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니고 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니며 분양가가 높을 수도 있으므로 어떠한 조건인지 모집공고문 등에서 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점이 있음도 유의하셔야 합니다.
그리고 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위 등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 이며, 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없음에 특별히 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 말씀하신 케이스는 아직 계약하면 절대 안 되는 단계에 가깝습니다
,착공 전
,임대전환 승인 전
,보증보험 미확정
,분양전환가 불명확 가능성
,신탁사·보증기관 확정 여부 불명
이 단계에서 계약하면
문제가 생겼을 때 돈을 돌려받기 어려울수도 있습니다
민간임대아파트의 보증보험(HUG/SGI)은
입주자 모집승인 정식 임대사업 등록이 되고 임대차계약 체결 시점에 진행된다고 합니다
사업승인 전 단계에서는 보증보험 가입이 원칙적으로 불가입니다
홍보관에서 가입돼요 라고 하는 건
사업승인만 나면 가입 가능할 수 있다는 수준입니다
좀더 자세히 알아보고 결정하시기 바랍니다
1. 아파트는 착공 전이고 일반분양으로 건설허가 받았다가 임대아파트로 전환하게되어 다시 허가를 받아야한다고 해서 대기중입니다 착공일자도 미정인상태
2. 보증보험가입이 가능하다고 하는데 계약한 시점부터 가능한지
==> 보증보험 가입시점은 잔금을 정산한 날을 기준으로 그 이후부터 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
요즘 민간임대아파트 많이 분양을 하고 특히 10년 후 분양전환하는 아파트들이 많이 있습니다.
또한 확정분양가인지 알아보시고 향후 시세보다 싸게 분양을 받을 수 있는 장점도 있을 수 있습니다.
또한 민간임대아파트 임대인은 보증보험의 의무가입이라 향후 문제가 발생 시 보증보험으로 보증금을 보호받으시면 됩니다. 하지만 민간임대아파트 즉 건설사가 재정 상태가 좋지 못하거나 부도의 위험이 있을 경우는 좀 더 신중하게 접근을 하는 것이 좋습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
착공 전이면서 일반분양에서 임대아파트로 허가 변경이 진행 중이라면 사업 일정이 불확실하고 착공일도 미정인 상황은 리스가 큽니다.
사업 지연 피해 가능성이 있으니 유의하시길 바랍니다.
계약 시점부터 보증보험에 가입되어 있어야 하며 보험 증서 사본을 반드시 받아 확인해야 합니다.
또한 해당 주택이 정식 임대사업자로 등록되어 있는지 렌트홈 사이트 등을 확인하고 등기부등본 상 근저당, 도는 압류가 있는지 확인하시길 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
착공과 허가 상황, 임대사업자 등록, 임대보증보험 가입 여부, 계약서 특약 내용, 분양 전환 조건을 꼼꼼하게 확인 후 계약을 진행하시는 것이 안전합니다
또한 보증보험은 계약 시점부터 가입되어 있어야 하니 참고하시기 바랍니다