전세금을 증액하는 재계약 시 추가로 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

Question

전세 계약이 끝나 재계약을 하면서 보증금을 증액하게 됐는데 어떤 사항을 추가로 확인해야 하나요? 처음 계약했을 때와 달리 새로운 근저당권이나 압류·가압류가 설정됐을 가능성이 있으므로 등기부등본을 다시 확인해야 하는지 궁금합니다. 또한 기존 보증금과 증액된 보증금의 우선변제 순위가 달라질 수 있는지, 증액분에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 하는지도 알고 싶습니다. 전세보증금 반환보증에 가입한 경우 보증금 증액 사실을 별도로 신고하거나 보증 내용을 변경해야 하는지, 재계약서를 작성할 때 주의해야 할 특약사항도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

같은 질문을 본듯 합니다. 간단하게 정리하면 재계약시에는 조건변경과 관계없이 해당주택의 등기부등본은 다시 확인하시는게 필요합니다. 이유는 별도 권리변동이 있는지 여부등을 살펴보셔야 하기 때문입니다. 그리고 기존보증금과 증액된 보증금의 우선순위는 권리관계에 따라 달라질수 있습니다, 증액분의 경우는 재계약시 확정일자부여를 별도로 받아야 우선변제권이 발생되기 때문입니다. 만약 기존 보증금에 대한 확정일자 부여이후에 다른 권리가 후순위로 있다면 증액된 보증금의 우선순위는 해당 권리보다 낮아지게 될수 있습니다.

그리고 전월세신고 역시도 이전 계약과 조건이 변경되었다면 다시 하셔야 합니다, 특약의 경우는 당사자간 합의된 내용에 따라 작성하시면 되는데 재계약의 경우는 "기존계약을 연장한 재계약임"의 표현이 꼭 들어가는것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세보증금을 증액해 재계약할 때는 등기부등본을 다시 확인하고 증액계약서에 새 확정일자를 받는 것이 필수입니다.

기존 보증금은 기존 권리 순위를 유지하지만 증액 분은 새 확정일자를 받은 시점으로 별도의 순위가 정해집니다.

법무부 업무편람도 갱신 전 설정된 담보권에 대해서는 종전 보증금액만 우선변제 된다고 안내하고 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

첫 임대차 계약 시 확정일자를 받은 것은 해당 보증금에 대해서 우선변제권을 확보를 하신 것이고 그 이후 등기부등본상 다른 권리가 들어왔다면 이미 권리 순서가 선정이 되었기 때문에 전세보증금 증액 시 한도가 없을 수도 있습니다.

따라서 증액 계약 전에 등기부등본상 다른 권리가 있는 지 확인을 해 볼 필요가 있고 다른 권리가 없을 시 증액 계약을 해서 증액된 계약서 또한 확정일자를 받아서 증액된 부분 만큼 추가로 우선변제권을 확보을 해야 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재계약 직전에 등기부등본을 발급 받아서 새로운 저당권이나 압류 여부를 확인하시고 증액분은 새로 확정일자를 받아야 후순위로 보호받을 수 있습니다. 전세보증금 반환 보증 가입 시 증액사실을 보증기관에 신고하고 보증 변경 절차를 거쳐야 하며 잔금일까지 권리 변동 금지와 임대인의 체납 여부 확인에 관한 내용도 특약으로 명시하셔야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

계약 전 등기부등본을 재확인해서 새로운 근저당이나 압류 여부를 살피고 증액된 보증금은 기존 순위와 달라지므로 새로운 계약서 확정일자를 다시 받아야 안전합니다. 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 보증금 증액에 따라서 조건변경 신청 절차를 거쳐 보증 내용을 변경해야 효력이 유지되고 특약사항으로는 재계약 체결일 당일 소유권 변동이나 추가 근저당 설정을 하지 않으며 위반시 계약을 무효로 하고 손해배상을 청구한다는 문구를 명시하는 것이 안전합니다.