혼인신고 안한 신혼부부 부동산 질문드립니다.

Question

3월 결혼 후 광교 오피스텔 월세 거주중이며 혼인신고는 아직 안했습니다.

남자 : 보유현금 1.5억 / 내년 2월 2억 보유 가능 / 직장위치 이천(셔틀) / 1주택자

여자 : 보유현금 1.3억 / 내년 2월 1.5억 보유 예상/ 무주택 생애최초/ 직장 강남

둘이 합쳐서 월 세후 900정도 들어오고 있습니다.

(소득땜에 나라에서ㅜ지원하는 여러 정책 해당없습니다)

내년 1~2분기에 부동산 매수하려 하는 상황에서 질문 및 고견 부탁 드립니다.

1. 남자가 신용대출 1억 받아서 총3억 현금 만들어가지고 여자한테 현금 증여(차용증)하고, 여자는 본인 보유 현금에 주담대 6억 받아서 10억 아파트 매수

2. 남자 신용대출 1억 , 여자 신용대출 1억 받아서 현금 총5.5억 확보하고 5~6억대 아파트 갭투자

전략을 이렇게 보고있는데 현재 부동산 흐름에서 어떤 방향이 더 적절할지 아니면 더 좋은 방법이 있을지 질문드립니다.

최병옥 · Accepted Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.최근 6.27 대출 규제로 인해서 갭투자의 경우 주택담보대출을 활용을 하게 될 경우 6개월 실거주 의무가 생겼습니다. 아닌 경우 다른 자금으로 갭투자를 했다고 하더라도 만일 세입자가 중도해지를 하게 될 경우 전세반환용전세대출 한도가 1억으로 제한이 되게 됩니다. 이래저래 갭투자에 제한이 걸릴 수 있으므로 혼인신고를 해서 공동명의로 집을 매수하시고 안착해서 자녀계획을 세우시는게 어떻까 사료됩니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

1. 남자가 신용대출 1억 받아서 총3억 현금 만들어가지고 여자한테 현금 증여(차용증)하고, 여자는 본인 보유 현금에 주담대 6억 받아서 10억 아파트 매수

==> 우선 각각 주택을 매입하는데 문제가 되지 않습니다.

2. 남자 신용대출 1억 , 여자 신용대출 1억 받아서 현금 총5.5억 확보하고 5~6억대 아파트 갭투자

==> 신용대출의 사용처가 주택을 구입하는 경우 상환대상이 될 수 있는 만큼 이를 참고하시여 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계획에 대해서는 별도 답변이 어려우나 각 조건상 예상되는 문제만 답변드립니다. 우선현재 주택담보대출은 최대 6억이지만, 실제 방공제나 LTV, DSR적용시 최대한도로 대출이 나오는기 어려울수 있습니다. 또한 3억 증여는 법률상 타인에 대한 증여이기 때문에 증여세에 대한 문제가 크게 발생될수 있어 보통은 차용의 방식으로 진행하셔야 할듯 보이고 이러한 진행시에는 반드시 정해진 순서와 절차에 따라 진행하셔야 이후 증여관련 문제를 피하실수 있습니다. 참고로 혼인전 차용은 증여로 간주될수 있고, 2.17억 초과에 대해서는 그 이자분에 대해서도 증여에 포함될수 있습니다. 두분이 공동명의로 진행하고 대출없이 전세보증금을 기초로 하여 갭투자를 하신다면 가능할수 있겠으나 , 본인은 2주택에 따른 세금등에서 불리하실수 있습니다, 개인적으로 현재 보유주택을 매도하고 무주택상태가 되신 이후  혼인신고를 하시고 1이나 2방법으로 투자를 진행하시는게 자금흐름이나 세금면에서는 유리할듯 보입니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.개인적으로 갭투자보다는 입지 좋은 아파트를 매수하는 것이 좋은 선택이라 생각합니다.인플레이션으로 인해 앞으로 입지가 좋은 아파트는 계속해서 가격이 상승할 것으로 예상합니다.지방의 부동산을 매수하는 것이 아니라면 1주택 상태로 시작하는 것이 여러 모로 안정적이고 좋은 선택이라 생각합니다.감사합니다.