경제
건물이 오래되어 장사를 못하게 되면 권리금은 어떻게 되나요
2층짜리 건물에서 장사를 하고있는데 지어진지 50년이 다 되어갑니다. 갑자기 시청에서 건물이 오래됐다고 건물이용을 못하게한다면 권리금은 어떻게 되나요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
시청의 명령으로 노후 건물이 폐쇄되거나 철거되는 상황은 상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호의 정당한 예외 사유에 해당할 수 있습니다. 이 경우 건물주가 신규 임차인과의 계약을 거절하더라도 법적으로 권리금 손해배상 책임을 묻기가 어려워 보입니다. 다만 관할과청의 실제 행정처분 공문 내용과 건물의 정확한 안전 진단 상태와 임대차 계약내용에 따라서 법적인 해석이 달라지니깐 관련 자료를 지참해서 전문 변호사와 상담하는 것이 가장 정확합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
재개발 또는 공공사업 등 공익사업을 위한 토지수용의 경우 일부 보상을 받습니다만
단순 안전진단에 의해 철거를 해야 하면 권리금 회수는 어렵습니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건물이 오래돼서 시청이 사용 중지, 철거, 위험 건축물 조치 등을 내린 경우 새 임차인에게 권리 금을 받고 넘길 기회 자체가 없어질 수 있습니다.
이 경우 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한 것인지, 아니면 행정상 불가피한 사유인지에 따라 결과가 달라집니다.
즉 권리금이 자동으로 보장되는 구조는 아닙니다.
새 임차인에게 넘길 수 없는 상태라면 권리금 회수는 어렵다 생각하시면 되겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 건물의 노후화로 영업을 하지 못하게 되었다고 해서 기존에 지급한 권리금이 당연히 회수되는 것은 아닙니다.
권리금은 임대차보증금과 달리 임대차계약이 종료되면 임대인이 반환해야 하는 금액이 아닙니다. 일반적으로 기존 임차인이 신규 임차인에게 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 이점 등을 넘겨주면서 회수하는 금액입니다.
다만 건물의 노후화로 안전사고의 우려가 있거나, 관계 법령에 따라 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 임대인이 건물을 회수해야 하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.
이러한 사유가 인정되면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 적용되지 않을 수 있으므로, 신규 임차인을 구하지 못해 회수하지 못한 권리금을 임대인에게 청구하기는 어려울 가능성이 큽니다.
다만 임대인이 계약 당시 이미 사용금지나 철거명령, 중대한 구조적 결함 등을 알고도 임차인에게 알리지 않은 경우에는 달리 볼 수 있습니다.
또한 임대인의 수선·관리 소홀로 인해 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었거나, 임대차계약서에 철거 또는 영업 중단 시 시설비나 손실을 보상한다는 별도 약정이 있다면 임대인을 상대로 손해배상을 검토할 수 있습니다.
이 경우에도 기존 권리금을 그대로 반환받는 개념이라기보다는, 임대인의 귀책사유로 발생한 시설비, 이전비, 영업손실 등에 대한 손해배상을 청구하는 형태가 될 가능성이 큽니다.
따라서 시청에서 실제로 사용금지, 퇴거 또는 철거명령을 내린 것인지, 임대인이 건물의 위험 상태를 미리 알고 있었는지, 임대차계약서에 관련 특약이 있는지를 구체적으로 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
시청이 안전상의 이유로 건물 사용을 금지했다면 임차인은 더 이상 영업을 하기 어려워질수 있습니다
이 경우 권리금 자체에 대해 시청이나 건물주가 당연히 보상해야 하는 규정은 없습니다
권리금은 원칙적으로 새 임차인에게 영업상 이익을 넘기면서 회수하는 것이기 때문입니다
,건물주에게 책임이 있는 경우
건물주가 건물을 제대로 관리하지 않아 사용금지에 이르게 되었거나, 계약상 의무를 위반한 경우에는 손해배상을 청구할 가능성이 생길 수 있습니다
하지만 권리금 전액을 인정받기는 쉽지 않고, 건물주의 과실과 손해의 인과관계를 입증해야 합니다
,재개발·재건축인 경우
단순히 오래되었다는 이유가 아니라 재개발이나 공익사업으로 철거되는 경우에는 별도의 보상제도가 적용될 수 있습니다
이 경우에는 영업손실보상 등이 가능할 수 있지만, 권리금 전액이 보상되는 것은 아닙니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
시청의 노후 건물 사용 제한 조치로 인해 영업을 중단하게 될 경우 법적으로는 권리금 회수 기회 보호 대상에서 제외되어 건물주에게 배상을 요구하기 어렵습니다. 하지만 건물이 낡은 원인이 임대인의 평소 유지 보수 의무 불이행 때문이라면 임대인에게 책임을 물을 수 있는 법적 다툼의 여지가 존재합니다. 정확한 판단을 하기 위해서는 시청의 행정 처분 공문과 건물 관리 상태를 증명할 자료를 지참해서 법률 전문가와 상담하는 것이 가장 확실합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
건물 노후로 시청이 사용 불가 판단을 내린 경우 권리금 회수는 어렵고 임대인에게 청구하기도 쉽지 않다고 보시면 될 것 같습니다