전세 가계약 할 때 주의사항 등 알고싶어요

Question

항상 자가로 살다가 아이 학군 문제로 학군지 전세로 들어가려 합니다. 그런데 들어가려는 아파트가 전세 매물 거의 없고 나오면 거의 바로 빠지는 상황입니다. 두달 전에 비해서 2천 올랐네요. 그래도 바로 빠지네요. 궁금한건 이제 물건이 나오면 바로 가계약을 해야 하는 상황인데 가계약 할때 특약에 매도인은 계약금 입금 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하고 추가 근저당권 설정 이나 관계변동 있을 경우 계약 해제 하고 계약금 반환한다. 이런 특약 넣어도 되나요 ? 괜히 이거 말 꺼냈다가 안한다고 할까 괜히 걱정되네요. 도움좀 주세요ㅠㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문에서 말하는 상황은 대부분 계약서 작성시 넣는 특약으로 임차인 권리보호를 위해 기본적으로 기재하는 부분입니다. 보통 해당 특약이 들어가야 전입신고이후 생기는 대항력에 대해서 선순위권리를 보장받을수 있기 떄문에 중개사를 통해 계약을 진행하는 경우 당사자가 별 말이 없더라도 중개사가 특약상 넣어주는 부분입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

특약사항은 임대인과 임차인 사이 협의로 동의가 되어야 되는 넣을 수 있는 것입니다.

위의 경우 임차권 설정 시 까지 추가 권리를 등재를 못하게 하는 권리이므로 왠만하면 임대인이 받아 줄 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세계약시 특약에는 등기부등본상의 권리관계를 전입신고 익일까지 유지하도록 하는 조항을 넣는 것이 일반적이고 필요하므로 관철시키시는 것이 바람직합니다. 또한 전세대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약해제 및 계약금 반환도 특약으로 추가하시는 것이 필요할 수 있습니다.

그리고 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없으므로, 만일을 위하여 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세 가계약 시 빠른 결정이 필요하다면 반드시 등기부등본 확인, 임대인 신원 검증, 권리분석 등 최소한의 안전장치를 거친 뒤 가계약을 진행하는 것이 중요합니다.

근저당권 등 권리관계가 잔금일까지 유지되고 변동될 경우 계약 해제 및 계약금 반환 특약을 넣는 것은 최근 전세 사기 예방을 위해 필수적이라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 5

항상 자가로 살다가 아이 학군 문제로 학군지 전세로 들어가려 합니다. 그런데 들어가려는 아파트가 전세 매물 거의 없고 나오면 거의 바로 빠지는 상황입니다. 두달 전에 비해서 2천 올랐네요. 그래도 바로 빠지네요. 궁금한건 이제 물건이 나오면 바로 가계약을 해야 하는 상황인데 가계약 할때 특약에 매도인은 계약금 입금 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하고 추가 근저당권 설정 이나 관계변동 있을 경우 계약 해제 하고 계약금 반환한다. 이런 특약 넣어도 되나요 ? 괜히 이거 말 꺼냈다가 안한다고 할까 괜히 걱정되네요. 도움좀 주세요ㅠㅠㅠ

==> 가계약조건을 설정하는데 필요한 조건으로 "게약후 보증금 대출이 불가한 경우 계약금을 되돌려 주기로 한다는 내용, 계약금, 잔금일자, 내부상태에 대한 수리조건 등"을 잘 확인해야 합니다