신축아파트에 전세대출 받고 입주하면 전세사기 위험이 얼마나 있나요?

Question

안녕하세요,

1) 2025.09월에 신축한 아파트 입주하려고 합니다

2) 반전세로 들어가려고 해요. 2억 / 120만원

3) 지어진지 얼마 안된 아파트라 등기부등본은 아직 안나와서 허그전세대출보험이 안된다고 합니다

4) 실질적으로 전세사기의 위험이 얼마나 있을까요? 해당 아파트 거래가는 현재 12억 정도 되는거 같습니다.

5) 집 가격에 비해서 보증금이 적어서 큰 위험이 얼마나 있을까 하지만,,, 와이프는 또 걱정을 해서...

위험이 있다면 어떤 위험이 있고, 또 그렇게 까지 위험하지 않다면 와이프를 설득시킬 근거가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 선순위 근저당권이 있을 경우 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 낙찰대금에서 선순위 부터 배당을 받고 다음으로 임차권 권리로 배당을 받게 되는데 이러한 선순위가 있는 경우는 피하셔도 되고 없는 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 될것으로 사료됩니다. 시세 대비 보증금이 낮은 수준이고 또한 전세 수요가 많을 경우 다른 세입자가 들어오면서 회수가 가능할 수도 있을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

신축아파트의 경우 등기부가 만들어지기전에는 보증보험에 가입을 할수 없습니다. 그에 따라 계약시에는 현 계약당사자가 소유자인지를 확인하는게 우선적으로 이루어져야 하며, 이는 분양계약서등과 잔금시에 잔금납입확인서등을 통해 확인하셔야 합니다. 그리고 입주후 등기부가 개설된 이후에는 보증보험에 가입을 하시면 되는데, 일반적으로 보증보험은 전체계약기간 1/2경과에는 신청이 가능하기에 이러한 부분만 챙기시면 보증금보호에 안전성은 높아질것으로 보입니다. 그리고 반전세의 경우라면 선순위 근저당이 발생될 여지가 있기 떄문에 임대인이 계약서상 잔금일 이후에 전입신고를 요구하는지, 그리고 선순위 근저당 설정여부와 설정금액등은 반드시 확인하셔야 합니다.

Answer 3

실거래가와 차이가 커서 크게 걱정할 부분은 없다고 봅니다.

전세사기는 해당 집이 경매로 넘어갔을때 낙찰가가 보증금보다 적어질때나 걱정할 부분이지 집 값이 전세금보다 월등히 높은데 전입신고만 잘 해놓으면 크게 걱정할 부분은 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세사기 가능성은 등기부등본 미발급 때문에 존재합니다

하지만 보증금이 시세 대비 낮고, 계약 조건을 명확히 하면 금액적 위험은 낮습니다

신축 아파트 초기라 거래 상대가 명확하고, 큰 사기 사례는 드물어서 아내분한테 이런 설명을 드리면 됩니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

신축 아파트 전세 입주 시 전세 사기 위험은 등기부등본이 아직 나오지 않은 경우 등 계약 안전장치가 부족해 상대적으로 다소 높을 수 있습니다. 신축 아파트의 경우 등기부등본이 늦게 나와 전세 대출 보험 가입이 어렵다면 임대인이 부동산 소유권에 문제가 있거나 다주택 갭투자형 사기 등이 내포된 경우 위험이 커집니다.

현재 전세 보증금이 시세 대비 매우 낮고 전세가율이 매우 낮은 상태라면 깡통전세와 같은 보증금 회수 불가능 위험은 상대적으로 낮아 이 부분을 이용해 설득 하시길 바랍니다.