전세 사기를 예방하기 위해 어떤 절차와 조치가 필요하나요?
최근 전세 사기를 뉴스에서 자주 보는데 실제로 계약할 때 안전하게 전세 보증금을 지키려면 어떤 점들을 꼭 확인해야 하나요?? 등기등본만 확인하면 되는지 추가로 필요한 절차가 있다면 알려주세요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세사기를 피하기 위해서 등기부등본상의 선순위 근저당권이 없는 것이 좋고, 또한 있더라도 말소 조건의 계약을 진행을 하시면 되고, 임대인의 체납이나 경제적인 상황도 보는 것이 좋습니다. 그 외 확정일자 + 전입신고로 대항력과 우선변제권의 권리를 취득하시고 전세보증보험 가입이 가능한 집일 경우 보증보험 가입을 하게 되면 안심하고 보증금을 지킬 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다. 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야하고, 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시는 것이 바람직합니다. 먼저 계약전에 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 필요하며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하고, 전세보증보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기의 경우 계약과정에서 100% 예방을 하기는 어렵기에 보증금 보호를 위한 기본적인 안전장치인 보증보험 가입 및 전입신고 , 확정일자부여가 가장 중요합니다. 그외 계약과정에서는 입주할 주택의 대략적인 시세를 확인하여 현재 보증금가의 차이 즉, 전세가율이 평균보다 높은지를 확인하는 과정이 필요하고, 거래경험이 없는 경우 중개사를 통해 진행하는게 유리할수 있습니다. 그리고 등기부확인은 당연한 과정 중 하나이며 단순히 등기부만 본다고 해서 안전해지는 것은 아니므로 해당 등기부상 권리사항에 따른 특약설정등 필요한 조치를 취하시는게 더 중요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 사기를 예방 하려면 등기부등본을 보고 권리관계가 명확한지 확인해야 합니다.
또한 임대인이 직접 계약서 작성하는지 보시고 전세사기는 신축 빌라에서 많이 발생하므로 주변 전세 시세 및 매매 시세를 잘 파악하여 적절한 보증금을 내고 입주하는 것이 중요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
단순히 등기부등본만 보고 안심하기엔 요즘 전세 사기 수법이 교묘합니다
확정일자, 전입신고, HUG 보증보험, 시세 대비 보증금 비교, 중개업소 확인까지 모두 확인하고 계약해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다
우선 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
집이 맘에들면 전세가를 먼저 확인하시고 모든서류확인,본인확인을 해서 계약하시기 바랍니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들면 그래도 안심이 됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기부등본 확인은 기본이고 근저당권, 임차보증금 합계가 집값을 초과하지 않는지 반드시 확인해야 합니다. 전세보증보험 가입여부, 집주인의 세금 체납 여부까지 확인하면 안전성이 높습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 사기 피해를 막기 위해 다음과 같은 점들을 꼼꼼히 확인하고 조치를 취하는 것이 중요합니다.
계약 전 필수 확인 사항 :
임대인 확인 : 계약을 체결하기 전에 임대인의 신분증을 확인하여 등기부 등본에 기재된 소유자와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 계약 한다면, 소유자의 인감 증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증을 철저히 확인해야 합니다. 소유자와 직접 통화하여 위임 여부와 계약 의사를 다시 한번 확인하는 것도 중요합니다.
등기부 등본 확인 :
갑 구(소유 권에 관한 사항) : 소유권과 관련된 기록이 있는 부분입니다. 가 등기, (가)압류, 경매 개시결정, 가처분 등 소유권을 제한하는 선 순위 권리가 있는지 확인해야 합니다 이러한 권리가 있다면 추후 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 상책입니다
을 구(소유권 외의 권리에 관한 사항) :
주로 근저당 권과 같은 소유권 이외의 권리가 등기 되는 부분입니다. 대출 등으로 인해 설정된 근저당 권이 과도하게 많다면, 추후 해당 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로 주의해야 합니다.
별도 등기 여부 : 등기부 등본에 '별도 등기'라고 표시되어 있다면, 토지에 대한 별도의 권리가 설정되어 있을 수 있으니 토지 등기부 등본도 따로 확인해야 합니다.
건축물 대장 확인 :
건축물 대장을 통해 건물의 실제 용도, 면적, 소유자 등이 등기부 등본과 일치 하는지 확인하여 불법 건축물 여부를 파악하는 것도 필요합니다.
시세 확인 및 세금 체납 여부 :
계약하려는 주택의 전세 시세가 주변 시세보다 지나치게 낮거나, 집주인의 국세 및 지방세 체납 여부를 열람하여 혹시 모를 위험을 미리 파악하는 것이 좋습니다.
계약 후 필수 조치 사항
전입 신고와 확정 일자 취득 :
이하 후 새로운 거주지 동 주민 센터나 정부 24 홈페이지를 통해 전입 신고를 하고 즉시 확정 일자를 받아야 합니다. 전입 신고는 임차인이 제 3자 에게 임차 권을 주장할 수 있는 '대항 력'을 부여하고, 확정 일자는 추후 집이 경매나 공 매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 '우선 변제 권'을 갖게 합니다. 이 두 가지를 모두 완료해야 온전한 보증금을 보호 받을 수 있습니다.
전세 보증 보험 가입 :
주택 도시 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)의 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려 주지 않을 경우, 보증기관이임차인에게 보증금을 대신 지급하고 집주인에게 구상 권을 행사합니다. 이 과정에서 본인의 과거 가 계약금 사례처럼 반환 보증 보험 없이 계약을 진행하는 것은 위험할 수 있으니, 꼭 가입을 고려해 보시길 바랍니다.
임차 권 등기 명령 :
만약 전세 계약이 만료 되었는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 이사를 가지 못하더라도 임차 권 등기 명령을 신청하여 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 이 명령을 통해 주택의 등기부 등본에 임차 권이 등기 되어, 다른 사람이 해당 주택을 계약할 때 임차인의 권리 관계가 있음을 알 수 있습니다.
전세 사기 피해를 예방 하는 것은 매우 중요한 일입니다. 위에서 말씀드린 절차들을 꼼꼼히 확인하시고, 가능하다면 부동산 전문가들의 의견도 참고하면서 좋은 결정이 이뤄지길 바랍니다.