사용승인받은 위반건축물 빌라 감정가

Question

위반건축물이였다가 몇년전 사용승인받은 빌라건물을 매수하였습니다

은행대출을 진행할예정인데 감정가가 낮게 나올까 걱정입니다

실외 테라스였던부분을 실내로 변경 후 사용승인받은케이스인데 감정가 산정시 실내면적으로 포함되어 감정가가 좋게 나와줄수있을까요? 아니면 전용면적에 포함된다 하더라도 감정평가요소에서 감점요인이 될까요

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

과거 위반 건축물이라도 적법하게 사용승인을 받아서 양성화를 받아서 건축물대장에 등재되어 있으면 확장된 면적은 공식 감정평가시 정상적인 전용면적에 포함됩니다. 법적 문제가 해소된 합법 면적이므로 물리적 가치가 늘어나 감정가 산정에 유리하게 작용하며 과거 이력 자체만으로는 직접적인 감점 요인이 되지는 않습니다. 하지만 인근 유사 거래 사례나 개별 건물의 상태와 구조적 완성도에 따라서 평가 금액이 달라질 수 있으니깐 최종 감정 결과는 은행 대출 진행시 평가를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

과거 위반건축물이었으나 현재 적법하게 사용승인을 받아 건축물대장에 정식 등재되었다면 감정평가시 전용면적에 온전히 포함이 되며 실사용 면적이 실질적으로 늘어난 만큼 건물의 물리적 가치가 상승해서 전반적인 감정가 산정에 유리하게 적용합니다. 서류상 면적은 인정되나 과거 위반 이력이나 은행의 보수적인 심사 기준에 따라서 대출 한도가 예상보다 다소 낮게 책정될 수도 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

위반건축물이 적법화되어서 사용승인이 났고

현재 위반건축물이 아니라면 감정가가 과거 위반건축물이었다는 이유만으로 낮아질 가능성은 크지 않습니다

또한 적법하게 인정된 실내면적이라면 감정평가에도 긍정적으로 반영될 가능성이 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

현재 건축물대장상 정상 상태라면 큰 걱정 하지 않아도 되겠습니다.

원래 실외 테라스였던 부분을 실내화했고 이후 사용승인은 받았다면 감점 시 현재 합법적인 전용면적에 포함되어 있을 확률이 높으니 면적 자체는 반영될 가능성이 크다 생각합니다.

오히려 낮은 감정가에 영향을 주는 요인은 거래 사례가 적고, 비교 대상을 찾기 어려운 물건입니다.

위 사항은 괜찮다 생각합니다.