가계약금 입금 후 본계약 전세계약할때 질문있습니다

Question

아파트 25평을 2억2천만원에 전세로 전세사기 피해자 저리대출로 계약할 예정인데 일단 집이 마음에 들어서 가계약은 걸어둔 상태로 본계약은 10월13일 월요일 예정입니다 대출이 안나올 가능성은 거의없어보이긴 한데 혹여나 요새 전세대출 규정도 강화되고 해서 만약에 은행에서 대출 승인이 나지 않는다면 계약금 5%인 1천1백만원을 날리게 될수도 있으니 특약에 물건에 대한 전세대출 및 보증보험이 되지않을시에 본 계약은 무효로 하고 계약금을 반납한다 라는 조항을 넣으려고 미리 공인중개사에게 이야기하니 임차인의 사유로 전세대출이 되지않는경우는 제외한다라고 적어야 될것같다고 이야기를하는데 꼭 임차인의사유로 이런만이 들어가야할지 혹시나 대출이 안나오면 바로 1천1백만원의 큰돈을 잃게되니 걱정이되네요 어떤식으로 진행을 하면될지와 만약 이 의견차이가 좁혀지지않아 본 계약당일 계약이 되지않으면 가계약금은 법적으로 돌려받을수있는게 맞나요 어떤식으로 하면 계약시 문제가 되지않을지 실무적으로나 계약서에 특약으로 첨부되면 좋을 내용들도 부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

특약 조항을 반드시 명확하게 삽입하세요

전세계약에서 대출 또는 보증보험이 불가할 경우 계약 해제 및 계약금 반환이 되도록 해야 합니다

,본 계약은 아래 조건이 충족되지 않을 경우 무효로 하고, 계약금 전액은 즉시 반환한다.

1. 본 계약 목적물에 대해 임차인 명의로 전세자금대출 승인 불가시.

2. 보증기관(주택도시보증공사, SGI서울보증 등)으로부터 전세보증금 보증 가입 불가시.

단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 대출이 거절된 경우는 예외로 한다

여기서 임차인 사유로 대출이 안 될 경우 제외라는 문구는 너무 포괄적이고 임차인에게 불리하므로 고의 또는 중대한 과실로 한정해야 합니다

실무적으로 계약서에 추가하면 좋은 특약 예시

특약사항

1. 임차인은 본 계약 체결 후 전세사기 피해자 저리대출 상품을 이용할 예정이며, 해당 대출이 불가하거나 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 전액 반환한다

2. 단, 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 인해 대출이 거절된 경우는 제외한다

3. 임대인은 등기상 권리관계가 대출 및 보증가입에 결격 사유가 없도록 협조하여야 하며, 필요한 서류 제출에 응해야 한다

부동산에 이런조항을 넣자고 해보세요

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 임차인이 전세대출 및 보증보험 불가 시 본 계약은 무효이며 계약금 전액을 반환한다는 특약을 계약서에 명확히 넣어야 나 중에 대출 불허 시 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

2. 공인중개사가 말한 임차인 사유로 대출 불가 시 제외라는 문구는 보통 임대인의 귀책사유가 아닌 경우를 의미하므로 임차인의 귀책 여부에 따라 해석이 다를 수 있습니다. 임차인 입장에서는 가능한 그러한 예외 조항이 없는 문구를 요구하는게 유리합니다.

3. 특약이 없거나 불분명하면 가계약금은 원칙적으로 몰취될 가능성이 높고 불가피한 사유가 있더라도 돌려받기 어렵습니다.

4. 본 계약 당일 특약 내용이 조율되지 못하고 계약이 미체결된다면 가계약금 반환 여부는 계약서 내용과 당서자 간 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 협의가 어려울 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있으니 미리 특약을 명확히 할 필요가 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있으나 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있지만, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋은데, 기술하신 것처럼 임차인의 사유로 전세대출이 되지 않는 경우에는 제외한다는 내용을 넣으면 특약을 넣는 취지가 무색해지므로 반드시 조건없이 특약을 넣는 것이 필요합니다. 만일 그렇게 되지 않는다면 가계약금을 최대한 줄여서 (예: 5백만원) 계약하는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

현재 상황에서 가급적 본 게약서를 작성하기 전에 주거래 은행에 상담을 받아 대출이 가능한지를 확인한 후 진행하시는 것이 적절해 보입니다. 특약조건은 조건일 뿐이고 이에 해당되는 경우 많은 어려움도 예상되기 때문입니다.