경매낙찰 물건 관련 보금자리론 대출 문의

Question

안녕하세요 최근 다세대빌라를 경매에서 낙찰 받아 자금 계획을 세우는 중입니다.

우선 경락대출을 받아 잔금을 치루고 보금자리론을 신청하여 대환을 하려고 합니다.

1. KB시세에서는 해당 빌라의 가격은 없고 부동산공시가격알리미 라는 사이트에 검색시 공동주택공시가격이

나오더라구요(2026.1.1)

그렇다면 보금자리론의 한도는 해당 공시가격 기준으로 정해지는건가요?
은행에 보금자리론 신청시 따로 감정평가를 해서 금액이 정해지는 건 아닐까요?

2. 혹여나 경락대출로 받은 금액에 비해 보금자리론의 한도가 낮을 경우 경락대출의 일부분만 보금자리론으로 대환해서

2개의 대출로 갚아나가도 되는걸까요?

(참고로 금액 기준 낙찰가 > 매매가 > 공동주택공시가격)

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

빌라의 담보 가격은공시가격만으로 정해지지 않습니다.

공시가격은 가격자료가 없을 때 사용하는 평가 기준 중 하나이고 감정평가가 가능할 수도 있습니다. 일부 대환도 검토 가능하지만 경락대출이 보금잘론 상환용도 대상인지와 1순위 근저당 설정이 가능한지가 관건입니다.

낙찰가, 공시가격, 경략대금 금액, 소유권 이전등기 예정일을 기준으로 취급은행에 확인해 보시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 단계에서는 HF또는 보금자리론 취급은행에 아래 내용을 구체적으로 문의하시는것이 좋을거 같습니다

,KB시세가 없는 해당 다세대주택의 담보평가에 2026년 공동주택공시가격이 적용되는지

,해당 물건에 대해 별도 감정평가가 가능한지, 가능하다면 평가 비용과 적용 기준은 무엇인지

,경락잔금대출을 먼저 받은 경우 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 구입용도 보금자리론으로 신청할 수 있는지

,보금자리론 승인액이 기존 경락대출보다 적을 때, 기존 대출을 일부만 상환하고 나머지를 유지하는 구조가 가능한지

이런부분을 문의해보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

빌라의 경우 시세 확인이 어려운 경우 공시가격이나 감정평가액을 기준해서 담보평가액을 산정을 하게 됩니다.

보금자리론의 경우 대환으로 하게 될 경우 기존 대출 금액 그대로 대환이 되게 됩니다. 따라서 경략잔금대출로 하게 될 경우 그 금액만큼은 보금자리론의 대환이 가능할 것으로 사료됩니다.

다만 일부 등의 대환은 제한될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

KB 시세가 없는 빌라는 공동주택공시가격을 기준으로 삼으며 은행 신청시 한국주택금융공사 기준에 따라서 별도의 감정평가법인을 통해 산정된 금액이 적용될 수 있습니다. 경락대출 잔액이 보금자리론 한도보다 많을 경우 부족한 차액은 기존 경락대출로 남겨두고 일부만 보금자리론으로 대환하는 것은 원칙적으로 가능하지만 은행 심사와 DSR 한도 충족 여부에 달라지니 은행에 물어보는것이 가장 정확하고 주의할점은 낙찰가와 매매가가 공시가격보다 높더라도 보금자리론 대출 한도는 공시가격과 LTV를 기준으로 산정되므로 예상보다 한도가 낮을 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

보금자리론 한도 순서는 KB시세, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 순서로 정해지니 공시가격이라 보셔야 할 것으로 보여지며 2개 대출로 갚아나가시는 것도 가능합니다