전세권 설정과 확정일자의 차이점 및 보증금 보호 방법이 궁금합니다.
안녕하세요 전세권 설정과 확정일자는 각각 어떤 차이가 있고 보증금을 보호하기 위해 어떤 방법이 더 효과적인지 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세권 설정과 확정일자의 경우 우선변제권을 확보하기 위한 권리로써 효력은 비슷하지만 가장 큰차이는 전세권의경우 임대인의 동의가 필요하고 등기부등본에 등기를 한다는 점이 있을 수 있지만 확정일자의 경우 전입신고를 하므로써 우선변제권의 권리가 생성이 된다는 점이 가장 큰 차이점이라 볼 수 있습니다.
또한 전세만료 시 전세권의 경우 말소를 해야 한다는 점이 있을 수 있습니다.
보증금 지키는 것은 같은 효력이므로 확정일자 + 전입신고만 해도 충분하다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세권 설정은 임대인의 서류협조를 받아 등기소를 통해 전세권 등기를 하는 것을 말합니다. 전세권의 경우 물권으로써 그자체로 우선변제권과 대항력을 가지게 되는 것이고, 확정일자와 전입신고는 특별법에 따라 임차권에 대해서 대항력과 우선 변제권을 부여하는 전제조건으로 볼수 있습니다. 위 두가지 모두 결국은 경매등이 진행되었을 때 본인권리 보호와 배당을 위한 부분이고, 임대차에서 가장 안정적인 방법에 해당될수 있습니다. 특히 보증보험 가입을 하시는게 가장 안정적인 보증금 보호방법이라고 할수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세권 설정이란 등기부에 전세권이 있음을 설정하는 것으로서 설정비용이 소요되지만 등기부에 기록이 되어 누구에게나 권리를 주장할 수 있고 임대인이 전세금 반환을 하지 않으면 바로 경매를 신청하여 매각 대금에서 변제 받을 수 있는 권한이 주어집니다. 이는 물권이므로 누구에게나 주장할 수 있고 전전세 등 재산권행사도 가능 하며 이사도 가능합니다.
반면 확정일자는 경매시 우선변제를 받기위해 계약서에 확정일자를 받아 놓는 것으로서, 단독으로 이루어지는 것이 아니라 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)을 통해 얻어지는 대항력이 함께 있어야만 얻어지는 권리입니다. 그 자체로는 경매시 우선변제를 받을 수 있을 뿐이므로 경매 신청을 위해서는 별도로 집행권원(지급결정문이나 판결문 등)을 얻어야만 합니다. 임차권은 채권으로서 기본적으로는 채권의 상대방에게만 보증금 반환 요청이 가능합니다.
기본적으로 전세권이 보증금 보호에 보다 효과적이지만 비용이 발생하고 임대인의 동의도 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
확정일자는 계약서 작성하고 아무때나 받을수 있지만 전입신고하고 다음날 0시부터 효력이 생깁니다
만약 묵시적계약이 되면 2년은 더보장받습니다
보증금 반환소송을 한후에 강제집행을 합니다
만약 소송을 하게되면 토지,건물값에서 보상을 받을수 있습니다
전세권 설정등기는 집주인의 동의를 받고 비용을 들여야 등기에 기재됩니다
등재가 된날부터 효력이 발생하고 묵시적 계약이 되어도 집주인이 요구할경우 6개월안에 나가야 합니다
보증금반환소송없이 강제집행을 할수 있습니다
전세권설정등기는 건물값에서만 보상을 받기때문에 오히려 가격을 더 적게 받인수도 있다고 합니다
전입신고,확정일자가 더유리할수 있고 전세권 설정등기는 전입신고를 못하는 경우에 하시는게 좋을거 같습니다
안녕하세요 전세권 설정과 확정일자는 각각 어떤 차이가 있고 보증금을 보호하기 위해 어떤 방법이 더 효과적인지 설명 부탁드립니다.
===> 차이는 다음과 같습니다.
전세권은 물권으로 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 설정시 비용이 발생되지만 계약기간 종료후 보증금을 지급하지 않는다면 법원에 경매신청을 할 수도 있습니다
확정일자 : 보증금으 보호를 위해서 상기 1번 사항이 되지 않는 분들을 위하여 주임법에 따라 일정한 행위를 하는 경우 법에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 보호를 받을 수 있는 주임법상 제도입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
확정일자와 전세권 설정등기의 가장 큰 차이는 임대인의 동의 여부입니다.
확정일자 받는 것은 동의가 필요없고 전세권 설정등기를 하려면 임대인의 동의가 필요합니다.
또한 전세권 설정등기는 법무사 비용까지 합하면 수십만 원가량 지불해야하기 때문에 상대적으로 간편한 확정일자의 선호도가 높습니다.
확정일자와 전세권 등기의 차이는 확정일자는 받은 임차인은 별도로 보증금반환소송을 승소해야 강제경매를 신청할 수 있으나 전세권 설정등기는 임차인 경우 별도의 판결 없이 바로 강제경매 신청이 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
보증금 보호 벙법중 가장 강력한 수단은 전세권설정으로
선순위 등기 방법입니다
이 전세권등기는 전체 보증금에 대한 전액 반환금 대상이지만
확정일자는 최우선변제 우선권을 주지만 실보증금은 1/5 수준 밖에 변제 받지 못하며 이 또한 시도별 변제 대상 범위와 금액의 차이가 있습니다
따라서 약간 설정 비용이 동반되지만 전세금액이 많을 경우는 전세권 등기가 매우 안전하다고 봅니다