정비사업 중 리모델링 아파트에 대한 감정가는 어떤 기준으로 측정되나요?

Question

안녕하세요

정비 사업 중 리모델링 아파트에 대한 감정가는 어떤 기준으로 측정되나요?

리모델링 예정인 아파트 매수 계획하고 있어요

주담대로 매매를 하고 이주 시에 이주비 대출 받아 주담대 상환하려고 합니다

이 때 이주비대출이 감정가의 40프로라고 하는데 이때 감정가는 어떤 기준으로 산출되나요? 보통 이주하는 시점의 KB시세보다 높다고 보면 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

감정가가 KB시세보다 높을 것이라고 전제하고 매수자금 계획을 짜는 것은 위험할수 있습니다

매수 전에 조합에서 현재 해당 평형의 종전자산 평가액과 이주비 산정기준을 확인하고, 금융기관에 현재 주담대가 있는 상태에서 이주비를 얼마나 받을 수 있는지를 확인하는 게 가장 안전합니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

감정가는 KB 시세와 다른 평가액이고 KB시세보다 높을 수도 낮을 수도 있습니다.

또한 질문하신 감정가의 40%가 어떤 감정가를 의미하는지부터 조합, 대주단에 확인해야 합니다.

그리고 질무자님의 경우에는 현재 주담대를 얼마까지 받아도 안전한가가 핵심이라 생각합니다.

예를 들어 매수가 10억 / 현재 주담대 4억 / 예상 이주비 40% 같은 식으로 구체적인 숫자를 알려줘야 정확하게 답변드릴 수 있을 듯 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

조합이 선정한 감정평가사들이 국토교통부의 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법류에 근거해서 개별 주택의 면적, 대지지분, 상태 등을 종합해서 가격을 매깁니다. 시세는 실시간으로 반영되지 않고 정비사업 시행계획인가 고시일 등의 기준일을 바탕으로 산정되기 때문에 급등장에서는 시세보다 한참 낮은 금액으로 평가될 위험이 큽니다. 이주비 대출 한도가 감정가의 40%로 제한되므로 주택 매수 전에 인근 리모델링 단지의 과거 감정가 비율을 미리 파악해서 현금 부족 상태를 예방하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발이나 재건축, 리모델링 사업의 경우 해당 주택의 경우 감정평가를 실시를 해서 가격을 결정을 하게 됩니다.

다만 감정평가 시 감정평가요인으로는 최근 거래가격, 사업진행에 따른 개발이익, 주변 유사단지 가격 비교, 사업 추진 단계 및 시장 분위기, 거래량, 향후 가치 전망등 전반적인 객관적인 요소등으로 판단을 하게 되지 단순하게 KB시세로 판단을 하지는 않는다 볼 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

이주비 대출의 기준이 되는 감정가는 KB시세가 아니라 조합이 정식 감정평가법인을 통해 산정한 종전자산 평가액으로 매겨집니다. KB 시세와의 차이는 감정가는 현재 시세를 바탕으로 하되 보수적으로 산정되므로 일반적으로 KB 시세보다 낮게 나오는 경우가 대부분입니다. 주의할점은 이주비 대출 한도가 감정가의 40%로 제한되므로 기존 주담대 잔액보다 부족할 경우 차액을 현금으로 상환해야 하므로 사전 계산이 필수입니다.