부동산 계약시 확정일자와 전입신고의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요 부동산 계약할때 확정일자와 전입신고 두가지가 있던데요 부동산 계약에서 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 각각의 효력발생 시점도 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차계약시에 전입신고(신고한 익일 오전 0시 효력 발생)를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리인데 전세금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자(받는 즉시 효력 발생 가능. 단, 전입신고가 되어 있어야 효력 발생) 를 받으면 우선변제권이 발생하여 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다. 전세는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
확정일자는 계약서를 공적으로 인정을 받는 것을 말하고 혹시 부동산이 경매로 넘어 갔을 경우 우선변제권을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 확정일자는 대항력이 있어야 효력을 발휘하게 되고 확정일자 받은날이 권리일자가 되고 전입신고는 대항력을 위해서 주소지를 옮기는 것을 말하면 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 대항력은 거주할 수 있는 권리를 말합니다.
즉 전입신고를 해야 다음날 0시부터 대항력이 생기고 이 대항력이 있어야 확정일자 신청날짜로 우선변제권이 효력이 생기게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요 부동산 계약할때 확정일자와 전입신고 두가지가 있던데요 부동산 계약에서 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 각각의 효력발생 시점도 궁금합니다.
===> 다음과 같은 차이가 있습니다.
전입신고 : 다음날부터 주임법에 따라 대항력이 발생되는 효과가 있고
확정일자(또는 임대차신고) : 전입신고 + 확정일자 등을 받은 경우 후순위 물권보다 우선할 수 있는 권리가 발생되는 효과를 발휘할 수가 있는 차이가 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대차보호법에 따라 임차인 권리보호를 위해 채권에는 없는 대항력과 우선변제권을 부여하고 있으며 이러한 권리부여의 기본조건으로 전입신고와 확정일자 부여가 요건입니다.
보통 전입신고를 통해서는 대항력이 부여되고, 확정일자을 받는 경우 우선변제권이 부여가 됩니다. 계약상의 차이가 아닌 임차인의 권리부여의 문제이며, 보통 대항력은 전입신고 익일00시부터 효력이 발생되고, 확정일자의 경우는 대항력이 있을 경우 확정일자를 받는 날에 부여되나, 대항력이 없는 경우 대항력 생기는 시점부터 효력이 나타나게 됩니다. 즉, 확정일자를 미리 받더라도 전입신고가 되지않으며 우선변제권은 부여되지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자 모두 부동산 임대차와 관련된 중요한 절차로 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도입니다.
전입신고란 임차인이 이사한 날로부터 14일 이내에 새로운 주소지로 변경 및 등록을하는 것으로 신고는 새 거주지의 세대주가 합니다.
전입신고는 주민등록상 주소가 변경되었음을 주민센터에 신고하는 것으로 대항력이 생기며
확정인자는 주택임대차계약 체결 날짜를 법적으로 공증받는 것으로 전입신고와 확정일자 모두 완료 시 우선변제권이 생깁니다.
감사합니다.
전입신고는 대항력을 발생시키고 대항력이 가장 중요합니다.
대항력은 전입신고를 하고 나면 다음날 자정(00시)부터 발효됩니다.
확정일자는 신고한 날로 발생하기는 하나 대항력이 있어야 하기에 확정일자를 전입신고보다 먼저 하신 경우에는 전입신고하고 나면 발생합니다.
확정일자는 우선변제를 받을 수 있는 순서를 정하는 날짜를 정하는 기준이 되는 날짜입니다.
확정일자가 없어도 사실 1순위 대항력이 있다면 큰 문제는 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산전월세 계약을 하면 전입신고와 확정일자를 갖춰야 보증금의 순위를 지키는 것입니다
전입신고를 하게 되면 대항력를 갖추는 것인데 다음날 0시부터 효력이 생깁니다
확정일자를 받는날 바로 우선변제권이 생기는 것입니다
두가지중 한가지가 늦게 될때 그시간에 효력이 생깁니다
두가지 조건이 되어야 만약에 경매에 들어가게 된다면 순위에 따라서 본인의 보증금 보장이 됩니다
그래서 전월세 계약을 하고 잔금을 치르게되면 전입신고와 확정일자를 필히 갖춰야 합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
확정일자는 임대차 계약서에 공적인 날짜를 부여하는 절차로 이를 통해 해당 계약이 특정한 날짜에 존재했다는 사실이 법적으로 인정됩니다. 주민센터나 등기소에서 받을 수 있으며 확정일자를 받아두면 같은 건물 내에서 후순위 권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 하지만 확정일자만으로는 대항력이 생기지 않기 때문에 임차권을 온전히 보호받기 위해서는 전입신고도 함께 해야 합니다.
전입신고는 세입자가 해당 주소에 거주하고 있음을 주민등록상으로 신고하는 절차로 신고한 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 대항력이란 집주인이 바뀌거나 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 계속 거주할 수 있는 권리를 의미합니다. 따라서 전입신고를 하면 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있으며 보증금을 보호받을 가능성이 높아집니다.
이 두 가지 절차는 각각 다른 역할을 하지만 보증금을 안전하게 보호하려면 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 합니다. 전입신고만 하면 대항력은 생기지만 배당 우선권이 없어 후순위 근저당권자에게 밀릴 위험이 있고, 확정일자만 받으면 배당 우선권은 있지만 대항력이 없어 새로운 소유자가 나타났을 때 보증금을 지키지 못할 수도 있기 때문입니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 전입신고와 확정일자를 함께 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 참고하세요!!
