초고층 아파트의 건축 제한은 어떤 것들이 있나요?
초고층 아파트들은 어떠한 건축 제한을 가지고 있는건가요? 엘레베이터를 3개로 만들려면, 어떠한 제한이 있는건지요! 층수 제한에 있어서, 비상대피로는 어떤 식으로 건축되어야 하는지요!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
초고층 아파트는 일반 공동주택과 달리 건축기준·소방기준·도시계획 규제 등 여러 가지 엄격한 제한을 받습니다.
일반적으로 50층 이상 또는 높이 200m 이상인 건축물을 초고층 건물로 분류하게 되는데 주요 건축 제한사항으로는 층수 및 높이 제한 / 일조권, 조망권 제한 / 건폐율 및 용적률 제한이 있을 수 있으며 엘리베이터의 경우에도 세대수, 층수, 높이에 따라 의무적으로 설치해야할 대수가 정해져 있습니다. 일반적으로 30세대 이상 6층 초과 건물을 1대 이상 의무 설치이며, 3대 이상 엘리베이터를 설치하기 위해서는 특별한 제한이 있다기 보다는 공간확보, 비용, 관리 효율성 문제가 고려대상 입니다.
그리고 50층 이상 또는 높이 200m 초과 시에는 21층 마다 피난 안전구역 설치가 의무화되기 때문에 대부분 건축물을 49층 정도로 짓고 있는게 현실입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 아파트의 경우 초고층이라도 49층이내로 건축하는 경우가 많은데, 이는 50층(200m)부터는 초고층 건축물로 분류됭어 건칙심의나 규제상 적용되는 범위가 넓기 떄문입니다. 그래서 보통의 초고층 아파트라도 49층(199m) 이내인 경우가 많습니다. 만약 이를 초과하여 건축을 한다면 그때는 초고층 재난관리법에 따라 30개층마다 대피층 설치가 의무이기에 한층을 통으로 비워야 하고, 내진설계에 대한 더 엄격한 규제가 적용되게 됩니다. 자세한 사항은 주택법 및 초고층 건축법을 살펴보시면 될듯 보입니다,
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
엘리베이터 3개 설치는 가능하되, 일부는 소방 및 피난용 기준을 충족해야 한다고 합니다
층수 제한은 도시계획 및 안전 기준에 따라 결정되고 비상대피로는 일정 간격으로 피난안전구역 또는 외부 대피공간이 필요하며, 엄격한 기준이 적용된다고 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
건축법에 따르면 50층 이상이거나 200m 이상의 높이가 되면 초고층 건축물로 분류되어 강도 높은 법규를 적용받게되는데, 일반적인 판상형이아닌 철골구조인 타워형으로 지어야하고 콘크리트 강도도 강화되고 코어 기둥도 굵게 적용되며, 30층마다 1층을 모두 비워서 피난 안전구역을 만들어야 합니다. 또한 구조 안전을 위해 지하층을 깊게 파야하고 지진, 강풍 등에 대비한 특수 구조물을 설치하는 등 안전관련한 보완 사항들이 많아서 같은 가구수 기준으로 일반 아파트 대비하여 공사비가 40% 정도 더 들어갑니다. 엘리베이터도 기본적인 엘리베이터에 대하여 비상용 엘리베이터를 추가로 설치해야 합니다. 이에 따른 공사기간도 길어서 35층 아파트의 경우 보통 2년반 정도 소요되지만 초고층인 경우 1년 정도 더 소요됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
초고층 아파트는 건축, 구조, 방재, 안전 기준이 훨씬 까다롭고 복잡합니다.
서울시는 일반 주거지역에서 최고 35층 제한이 있으며 공항, 군사, 고도제한구역 등 높이 제한도 존재합니다.
엘리베이터 법적 설치 기준은 31층 이상 높이 또는 120m초과 시 최소 3개 이상 승강기 설치 의무가 있습니다.
비상대피시설 의무 기준으로는 30층 이상 또는 100m 초과 시 일정 층마다 비상대피공간 설치 의무가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
초고층 건축물의 경우 층수 50층 이거나 높이 200m 이상이 경우를 말 하는데 초고층 건축물에 대해서는 30층 마다 1개소의 피난안전구역을 의무적으로 설치를 해야 되는 제약이 있고 30층 이상 49층 이하 높이 120m이상 200m 미만의 준초고층 건축물의 경우 1/2 지점 상하 5개층안에 1개의 피난안전구역 설치를 의무화 하고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
초고층 아파트는 그냥 높게 짓는 게 아니라, 법적으로 굉장히 까다로운 건축 제한과 기준이 있어요. 제가 핵심만 깔끔하게 정리해드릴게요.
초고층 아파트의 건축 제한과 기준1.높이 제한 (층수 제한)
한국에서는 ‘도시계획 조례’와 ‘건축법’에 따라
해당 지역의 용도지역(주거, 상업, 준주거)에 따라 최대 층수나 높이 제한이 있어요.예를 들면
일반주거지역: 7~35층 제한
상업지역: 층수 제한 없음 (다만 일조권, 조망권, 풍속 영향 평가 등 통과 필요)
그리고 50층 이상, 높이 200m 이상은 초고층 건축물로 분류돼서
특별 안전기준, 피난계획, 교통영향평가, 바람 영향, 지반 안정성 검토 등을 통과해야 해요.2.엘리베이터 설치 기준
엘리베이터 갯수나 설치 위치는 건축법 시행령과 국토교통부 고시 기준을 따릅니다.층수, 세대수, 용도에 따라 최소 설치 대수가 정해져 있어요.
40층 이상 또는 100m 초과 시 비상용 엘리베이터 1대 필수
엘리베이터 3대 이상 설치는 가능하지만, 배치 간격, 대피용 엘리베이터 위치도 따로 규정돼요.
초고층일수록 승강장 압력차나 정전 시 운행 기준 같은 기술적 조건도 까다롭습니다.
3.비상대피시설 기준
초고층 아파트엔 30m마다 대피공간이 필수예요.비상용 계단과 연결된 대피공간
피난용 승강기
외부 대피발코니 또는 층별 피난구
특히 30층 이상 건물은 화재, 지진 시 엘리베이터 사용 금지 원칙이라
2개 이상의 비상계단과 층간 연결 피난공간이 있어야 허가가 나옵니다.4.바람, 지반, 교통 영향 평가
결론은?
초고층 건물은 주변 도심 바람길(풍동시험)을 방해할 수 있어
풍속 영향 평가를 필수로 받아야 하고,
지반 안정성 검토, 교통영향평가 등 복합 심의 과정을 거쳐야 합니다.초고층 아파트는 용도지역별 높이 제한
50층 이상 / 200m 이상은 초고층 특별기준 적용
층수에 따른 엘리베이터 최소 설치 갯수와 비상용 승강기 의무
30m마다 비상 대피시설 설치 필수
풍속 영향, 지반 안정, 교통영향평가 통과
그래서 초고층 아파트 설계할 땐 단순히 디자인만 보는 게 아니라, 건축허가를 위한 각종 규제와 피난·대피 계획을 전부 반영해서 설계하게 되는 거죠. 참고하세요!!