경제
기발한돌고래220
경매법원 매물, 저렴하게 내 집 마련할 수 있을까요?
요즘 경매법원에 나오는 매물들을 관심 있게 보고 있는데 일반 매매보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있는 반면, 권리분석이나 낙찰 후 추가 비용 등 주의할 점도 많다고 들었습니다. 실제 경험 있으신 분들의 조언이 궁금합니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
잘만 고르면 일반 매매보다 싸게 내 집 마련할 가능성은 있습니다.
다만 경매는 싸게 사는 것보다 정확히 계산해서 사는 것에 가깝고 권리분석, 명도, 수리비, 대출일정까지 포함해 봐야 진짜 이득이 납니다.
경매는 보통 시세보다 낮게 시작하므로 경쟁이 과열되지 않는 물건은 매수 기회가 있습니다.
특히 권리관계가 단순하고 점유자가 없거나 명도가 쉬운 물건, 그리고 수리 상태가 양호한 물건은 실거주용도로 꽤 매력적이라 생각합니다.
한 번 공부를 해보시길 바랍니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 경매의 가장 큰 장점으로 특히 서울의 경우 토지거래허가제로 인한 실거주의무가 있는데 경매로 취득을 하게 될 경우 실거주의무 없다는 큰 장점으로 인해서 현재 서울 경매 낙찰가액은 그다지 싸게 매수를 할 수 있는 환경이 되지 않을 수 있습니다만 경매의 큰 장점은 역시 일반 매매가나 급매보다 싸게 집을 매수를 할 수 있다는 장점이 있습니다.
말씀하신 권리분석등에 대한 분석을 잘해야 가장 적절한 낙찰가액 선정을 잘 하고 현재 점유자의 유형에 따라 명도에 대한 이슈도 난이도가 달리 측정이 될 수 있습니다. 즉 좀 더 싸게 그리고 수월하게 점유자와 협상하고 명도가 가능한지 등을 우선 잘 알아보시고 진입을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매를 통한 낙찰방식이 시세보다 저렴하다는 장점이 있는 건 사실이나, 실제 인기있는 매물이나, 권리상 문제가 없는 매물은 사실상 시세와 크게 다르지 않은 경우가 더 많습니다. 이유는 경쟁자가 많을수록 입찰가격이 높아지고, 입찰자중에서는 단순히 저가 매입의 목적보다 향후 가격상승이 가능한 매물로써 규제를 우회할수 있다는 장점이 있기에 시세보다 높게 입찰가격을 써서라도 낙찰을 받으려는 경우가 있기 때문입니다. 오히려 저가낙찰이 가능한 경우는 인수권리등 권리상 복잡한 문제가 있는 경우가 더 많아 단순히 좋은 매물을 저가매수할수 있다는 확신으로 경매를 하시는것은 현실과 다릅니다. 그리고 잘못된 권리분석으로 입찰하여 낙찰된 경우 경락대금 납입을 포기하게 되고 이는 입찰보증금에 대한 손실로 이어질수 있기에 경매를 시작하신다면 사전에 권리관계에 대한 분석이나 명도과정, 경매절차등에 대한 공부는 하시는게 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
감정가에만 현혹되지 말고 유찰 횟수에 따른 최저입찰가 변화를 노려야 하며 시세보다 싸게 낙찰받더라도 유치권이나 법정지상권 같은 숨은 권리 하자가 있으면 오히려 손해를 봅니다. 낙찰 후 대출 실행시 개인의 DSR 한도와 규제 지역 여부를 미리 확인하지 않으면 잔금을 치르지 못해서 보증금을 날릴수도 있으니 자금 계획을 철저하게 세우시고 명도 과정에서 버티는 점유자와 합의나 강제집행 비용, 미납 관리비까지 모두 감안해서 입찰가를 산정해야 진정으로 저렴한 내 집 마련이 완성됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
법원 경매는 일반 매매 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 대표적인 재테크 수단이 맞지만 권리분석을 실패하면 치명적인 금전적인 손실을 입습니다. 등기부등본상 소멸되지 안는 선순위 권리나 인수해야 하는 임차인의 보증금, 명도 과정에서 발생하는 추가 비용과 시간까지 반드시 계산에 넣어야 합니다. 감정평가액만 믿지 말고 현장 시세를 정확하게 파악한 뒤에 입찰 경쟁률과 세금 부대비용을 종합적으로 고려해서 안전성이 검증된 물건에만 신중하게 도전해야 합니다. 감사합니다.