아파트 등기부등본을 열람했을 때 을구 항목에 은행의 근저당권 설정 금액이 집값에 비해 과도하게 많이 찍혀있다면, 전세 계약을 맺을 때 피해야 할 위험한 매물인가요?

Question

아파트 등기부등본을 열람했을 때 을구 항목에 은행의 근저당권 설정 금액이 집값에 비해 과도하게 많이 찍혀있다면, 전세 계약을 맺을 때 피해야 할 위험한 매물인가요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

집이 경매로 넘어가게 되면 등기부등본에 먼저 설정된 근저당권자가 전세보증금보다 우선해서 돈을 받아 갑니다.

따라서 일반적으로 (선순위 채권 + 내 보증금) < 주택 시세의 70% ~80% 이내가 안전하다고 봅니다.

과도하게 설정된 근저당권은 위험한 매물일 수 있기에 신중하게 결정하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

등기부등본상 근저당권 금액이 많이 잡혀있어 전세 보증금과 합한 금액이 집값의 80%를 초과한다면 집값의 대부분이 빚이므로 위험할 수 있습니다. 일반적으로 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

네 근저당액과 전세보증금의 합계가 시세의 70%를 넘으면 집이 경매로 넘어갔을때 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 위험한 매물입니다. 반드시 계약서에 잔급 지급시 대출금을 완납하고 근저당권을 말소한다는 조건은 특약에 명시하시고 잔금 당일 은행 대출 상환 영수증과 말소 서류를 직접 확인한 후에 전입신고와 확정일자를 즉시 받아야 합니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

등기부등본 을구에 근저당권이 있다면 채권최고액과 전세보증금을 합쳐서 집 값과 비교해서 보는 것이 중요 합니다. 채권최고액이 실제 대출금과 같은 금액은 아닌네요... 그래서 실제 대출금은 채권최고액보다 적을 수 있지만 세입자 입장에서는 정확한 실제 대출 잔액을 확인하기 어렵기 때문에 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다. 근저당권이 전세계약보다 먼저 설정되어 있다면 은행의 권리가 임차인보다 앞설 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

근저당권 채권최고액이 집값이 비해서 과도하게 높으면 집이 경매에 넘어갔을때 보증금을 전액 떼일 확률이 높은 위험한 매물입니다. 선순위인 은행 대출금이 우선적으로 배당되므로 세입자의 보증금이 순위에서 밀려서 안전하게 보호받기가 어렵고 잔금시 전액 상환 및 말소 조건이 특약에 확실하게 명시되지 않는다면 이러한 매물은 계약하지 않는것이 좋습니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

근저당권 설정금액이 집값에 비해 과도하게 크다면 전세 계약에서는 위험 신호로 보는 것이 맞습니다

핵심은 근저당의 설정금액 자체보다, 선순위 채권과 전세보증금을 합친 금액이 해당 주택의 실제 가치에 비해 얼마나 되는지입니다

되도록 잔금과 동시에 대출을 상환해주는 조건으로 계약을 하는 것이 안전합니다