1가구 1주택인데 주택담보대출을 받아서 다른 집을 산 후에 원래 주택을 팔아서 대출을 갚아도 되나요

Question

현재 서울 노원구에 주택을 가지고 있습니다.

보유는 20년이 넘었고 실 거주는 3년이상 4년 미만입니다.

월세로 세입자가 들어와 살고 있고 저와 가족은 안양 동안구에서 전세를 살고 있는데요

안양 동안구에 집을 사려고 하는데 돈이 빠듯해서 노원구 주택을 담보로 해서 주택을 구입하고, 월세 세입자 계약이 끝나는 시점(1년 좀 넘게 남았습니다.)에 집을 팔아 대출을 갚을 방법을 고민 중입니다.

이경우

1. 대출이 가능한지여부

2. 일시적 1가구 2주택이 되는 건데 양도소득세 등에 문제가 없을지요??

3. 2주택 구매시 취득세도 중과가 되나요?

전문가 분들의 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

기존 노원구 주택을 담보로 받은 대출은 주택 구입 목적으로 사용할 수 없으므로 안양 주택을 매수할 때 해당 주택을 담보로 하는 처분 조건부 구입자금대출을 받으셔야 합니다. 신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 노원구 주택을 매도하면 일시적 2주택자로 인정되어 양도액 12억원까지는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다 취득세 또한 안양 주택 매수 시 일시적 2주택 특례를 신청하면 중과세 없이 1~3%의 기본세율이 적용되나 반드시 기한내에 기존 주택을 처분해야 추징을 피할 수 있습니다. 대출 실행 시 DSR 규제로 한도가 제한도리 수 있고 기존 주택 세입자의 보증금 반환 문제도 얽혀 있으므로 전문 법무사나 은행 상담사를 통해 자금 조달 계획을 미리 확정하시기 권장드립니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1. 우선 세입자와의 임대차계약 시 특약 상 등기부등본상 추가 권리 금지등이 있는 지 살펴볼 필요가 있고 또한 세입자의 동의가 없을 시 대출이 어려울 수도 있고 또한 현재 서울 및 수도권 대출규제로 인해서 1주택자일 경우 대출 한도가 제한이 될 수 있는 문제, 기존 주택 처분 조건 등 은행에 한도에 관해서 문의를 해 볼 필요가 있습니다.

2. 일시적 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건은 기존 주택 매수 후 1년 이상 거주를 하고 신규 주택 취득 후 3년 안에 기존 주택을 처분을 하게 되면 기존 주택 양도소득세 비과세 특례 조건을 받을 수 있습니다.

3. 안양 동안구의 경우 조정지역이므로 2주택 시 8% 취득세 중과가 되게 되고 일시적 1가구 2주택자일 경우 1~3% 취득세율이 부과되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

가능성은 있습니다

다만 대출 규제, 일시적 2주택 비과세 요건, 취득세 중과 여부를 각각 따로 봐야 합니다

그러니 세무사와 은행상담을 먼저 받아보고 진행을 하는것이 좋을거 같습니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 위와 같은 대출은 어려울 듯 하고 새로 살 안양 주택을 담보로 대출 받으면서 노원구 주택을 일정 기간 동안 내에 팔겠다는 처분조건부 대출은 가능할 듯 합니다.

2. 일시적 2주택 같은 경우 안양 주택을 산 날로부터 해서 3년이내 종전 주택을 매도하면 비과세 혜택 받을 수 있을 듯 보입니다.

3. 취득세 중과됩니다.

감사합니다.