빌라 경매 입찰가 산정 시 확인해야 할 사항이 궁금합니다

Question

안녕하세요. 빌라 경매에 관심이 있어 공부 중입니다.

입찰가를 계산할 때 단순히 시세만 보는 것이 아니라 여러 요소를 함께 고려해야 한다고 들었습니다.

그래서 질문드립니다.

빌라 경매에서 입찰가를 산정할 때 반드시 확인해야 할 사항이나 주의해야 할 부분에는 어떤 것들이 있을까요?

예를 들어

• 실거래가 및 시세 확인

• 권리분석

• 추가로 발생할 수 있는 비용(명도비, 수리비 등)

이 외에도 실제 투자 관점에서 중요하게 보시는 기준이나 체크해야 할 요소가 있다면 조언 부탁드립니다.

경험 있으신 분들의 의견을 듣고 싶습니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

경매의 가장 기본은 권리분석입니다.

인수와 소멸 권리를 정확하게 산정을 하고 무엇보다 시세 파악이 중요한데 인근 최근 실거래내역이나 아닌 경우 최근 경매낙찰가액 등으로 시세 등을 역산해 볼 필요가 있고 다음으로 세입자가 임차권등의 문제등을 잘 살펴보는 것이 중요하다 볼 수 있습니다. 그리고 마지막으로 자금 계획등도 세우시면 좋다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

빌라 경매는 입찰가 단순 시세가 아닌 총비용과 수익률을 고려해야 합니다.

권리분석부터 절처히 하시고 소유권 이전 문제, 임차인 유치권, 근저당권 순위, 미등기 건물 여부를 확인하지 않으면 낙출 후 분쟁으로 손실이 커질 수 있습니다.

공시가격과 실거래 비교하며 배당요구 최우선자가 누군지 파악하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

단순히 호가(매물 가격)만 보면 위험합니다

국토부 실거래가,주변 동일 평형 최근 거래,같은 건물 거래 이력,인근 빌라 거래량을 확인하셔야 합니다

같은 빌라라도 층 / 구조 / 방향에 따라 가격 차이가 크고 거래가 거의 없는 빌라는 가격 판단이 어렵기도 합니다

빌라는 최근 6개월 거래가 기준으로 보는 것이 안전합니다

경매에서 가장 큰 손실은 권리문제입니다

확인해야 할 것

말소기준권리,선순위 임차인,전세보증금,전입일 / 확정일자,대항력 여부

특히 빌라는 선순위 보증금 인수 위험이 있습니다

빌라 경매에서 특히 조심해야 할 것

실제 투자자들이 가장 많이 말하는 리스크입니다

깡통빌라,선순위 임차인,거래 없는 지역,신축 빌라 시세조작,전세사기 지역

이런부분을 잘확인해서 입찰하시기 바랍니다

Answer 4

빌라 경매에서 입찰가를 산정할 때 반드시 확인해야 할 사항이나 주의해야 할 부분에는 어떤 것들이 있을까요?

예를 들어

• 실거래가 및 시세 확인

• 권리분석

• 추가로 발생할 수 있는 비용(명도비, 수리비 등)

이 외에도 실제 투자 관점에서 중요하게 보시는 기준이나 체크해야 할 요소가 있다면 조언 부탁드립니다.

경험 있으신 분들의 의견을 듣고 싶습니다. 감사합니다.

==> 법원 경매는 주변시세보다 저렴하게 구입하는 장점이 있습니다. 따라서 법원 경매물건을 입찰하기 전에 "가격적인 측면 및 권리분석결과"를 바탕으로 검토를 한 후 입찰여부를 결정하심이 적절해 보입니다

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매의 경우 입찰가를 정할때 기본적으로 인수되는 권리여부를 확인하셔야 합니다. 특히나 등기부상으로도 존재하지 않은 선순위 임차권 존재여부등을 확인하고 낙찰시 추가적인 비용등에 대한 판단이 필요합니다. 그리고 권리상 하자가 없다면 임장을 통해 점유자확인 및 시세, 입지등에 대한 전반적인 조사후 최종 입찰가격을 정해 경매에 참여를 하게 됩니다. 위 과정이 가장 기본적인 과정으로 권리분석을 잘못하거나, 입찰가를 잘못 책정하는 경우 시세보다 오히려 비싸게 매입을 하게 되고, 심할 경우 경락대금납입을 포기하면서 입찰보증금을 날릴수 있습니다. 즉, 권리분석과 임장은 입찰전에 반드시 선행되어야 하는 요인이고 당연히 권리분석을 스스로 하지 못한다면 손실로 이어질수 있는 위험이 있습니다.

낙찰후에는 명도과정에서의 이사비용지급, 연체된 관리비등으로 인한 비용이 추가적으로 발생할수 있는데, 명도에 대한 합의가 늦어질수록 사용수익을 하지 못하기 떄문에 이또한 손실로 이어질수 있습니다. 결국은 경매는 무조건 참여를 하기보다느 어느정도의 지식을 가지고 참여를 하셔야 하는 부분이고 ,명도과정에서의 팁등도 사전에 확인해 주시는게 전반적인 비용소모등을 줄일수 있습니다 .

Answer 6

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

머리로만 할수 없는게 경매죠

권리분석 아무것도 아니죠

요즘 하도 잘 나오니

중요한건 얼마를써내야 하느냐죠

임장가보셨죠?

뭐 보셨어요?

건물외관? 위치? 관리비체납여부?

이런거 말고

근처 동네 돌아다니다보면 구멍가게 있어요

음료수 한병 사먹으면서 그 빌라 아냐고 물어보세요

열에 아홉은 보통 알아요

왜냐 경매 나올정도면 조금 시끄러운 건물이란건 동네사람들은 다 알죠

가서 히스토리 들어보세요

그리고

중개소 3군데 정도 들러 이 빌라 얼마면 바로 팔릴수 있는지 확인하세요

그럼 계산 나오죠

요즘은 너무 힘드니 20%언더에서 승부보세요~