세입자 확정일자, 전입신고 이후 집주인 대출했을 경우 우선변제권은 세입자에게 있나요?
안녕하세요 현재 전세에 거주중이고 묵시적 갱신하여 1년 정도 더 전세로 살 예정인데요.
이번에 대출을 연장하면서 이자가 더 올라서 전세대출 금액을 다 갚으려고 합니다.
이 때 제가 걱정되는 부분은 계약서 특약으로 제가 거주하고 있는 한 집을 담보로한 대출은 받지 않겠다고 명시되어 있지만 제가 전세 대출을 다 갚아 은행에서 집주인에게 대출을 해주게 되었을 때
저에게 우선 변제권이 있는지가 궁금합니다. 확정일자, 전입신고 모두 되어있고 보증보험도 되어있습니다.
안녕하세요. 홍기윤 공인중개사입니다.
전세로 살고계시는 집에 대한 우선변제 관련해서 궁금하시군요.
주택임대차보호법에 의해 임차인의 권리가 보호되는데요. 선순위 임차권은 전입신고와 확정일자를 받으면 그 이후 설정된 대출에 의한 근저당권이 있더라도 우선변제권을 가지게 됩니다. 큰 걱정 안하셔도 될거 같습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
우선변제권은 그대로 유지됩니다.
전세대출을 상환하더라도 확정일자+전입신고를 유지하면 대항력이 유지되기 때문에 임대인이 대출을 받더라도 선순위 채권자로써 전세보증금을 후순위 채권보다 먼저 변제받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기존에 전입신고와 확정일자가 되어 있으면 우선변제권이 있고, 전세 대출금을 갚고나서 설령 임대인이 대출을 받더라도 후순위가 되므로 세입자의 우선변제권 순위가 변경되지 않습니다. 또한 전세보증보험도 설정되어 있다면 문제가 발생하더라도 보험금을 청구할 수 있으므로 크게 걱정하지 않으셔도 될 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
본인의 전세대출 상환과 현 주택의 권리관계상 순위와는 관계가 없습니다, 즉 본인인 선순위 임차권으로써 전입신고와 우선변제권을 갖추셨다면 이후에 임대인 담보대출에 따른 근저당등은 모두 후순위가 되게 됩니다. 보통 임차인이 은행에 전세대출상환하더라도 해당 주택에 선순위 임차권으로써 보증금은 변하지 않기 떄문에 보증금 전액에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 가지게 됩니다. 문제는 혹시라도 전입신고를 잠시 뺐다가 대출이후에 다시 전입하는 경우가 발생하게 되다면 이떄는 후순위 임차권이 되고 보증보험 구상권청구시에도 거절사유가 될수 있기에 현시점 이후에 임대인이 대출을 위해 전입신고를 잠시 빼달라고 할 경우가 있다면 이에 절대 따르시면 안됩니다.
주인 대출 받았을때의 권리와 내 권리의 우선순위는 전세대출 여부와는 관계 없습니다.
내가 전입신고를 하면 대항력이 발생합니다.
그 대항력이 있는 날짜와 주인의 대출 날짜를 비교해서 더 빠른 날짜가 우선순위가 있는것입니다.
지금 주인이 대출을 받는다고 해도 세입자가 선순위 채권자입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
이미 계약 시 확정일자 및 전입신고를 했기 때문에 당시 기준으로 우선변제권과 대항력의 조건을 갖추게 됩니다.
만일에 집주인이 담보대출을 받는 다고 해도 전입세대가 있기 때문에 은행에서 대출실행을 해주지 않습니다.
최악의 경우 집이 경매로 넘어가도 전세보증금 먼저 받고 다음으로 은행에서 대출금상환을 할 것인데 순위가 확정일자 받은 날짜보다 순위에 밀리기 때문에 은행에서 회수할 자금이 없다고 보아서 대출 실행을 안해줄 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요 현재 전세에 거주중이고 묵시적 갱신하여 1년 정도 더 전세로 살 예정인데요.
이번에 대출을 연장하면서 이자가 더 올라서 전세대출 금액을 다 갚으려고 합니다.
이 때 제가 걱정되는 부분은 계약서 특약으로 제가 거주하고 있는 한 집을 담보로한 대출은 받지 않겠다고 명시되어 있지만 제가 전세 대출을 다 갚아 은행에서 집주인에게 대출을 해주게 되었을 때
저에게 우선 변제권이 있는지가 궁금합니다. 확정일자, 전입신고 모두 되어있고 보증보험도 되어있습니다.==> 네 기존 보증금에 대하여 대항력이 발생되는 만큼 집주인이라 하여도 질문자님의 동의없이 추가적인 대출을 받지 못하는 것이 일반적입니다. 따라서 현재 상황에서 걱정을 않으셔도 될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자가 선순위로 되어 있고 임대인이 그다음에 대출을 받으면 후순위가 됩니다
그런데 질문자님이 나갈때 대출이 있으면 다음 임차인이 잘 안들어 오려고 합니다
다음 임차인은 후순위가 되기때문에 대출한도에 따라 방이 빨리 안나갈수도 있습니다
그부분을 염두에 두시면 됩니다