경매 후 등기이전을 안한 집주인과 계약
2024.02에 현재 집주인과 월세계약을했어요.
보증금 1천에 월세70만.
집주인은 경매물건을 낙찰받았고 당시 등기이전만 안한상태였습니다.
부동산은 복비나간다며 집주인과 세입자 둘이 계약서작성했구요.
2025.10월 등기소 확인하니 아직도 현재 집주인으로 등기이전이 안된상태이며
심지어 2025.04월 압류가 잡힌상태입니다.
법원에 전화하니 현재 집주인은 경매낙찰자가 맞고 잔금도 전부 치뤘다고 합니다.
현재 집주인에게 연락해서 왜 등기이전안했냐하니 세금문제때문에 안했다합니다.
그리고 세입자는 확정신고랑 전입신고 다 했으니 걱정말라고 하네요.
이거 괜찮은게 맞나요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세입자 권리는 현재로서 안전합니다
등기 이전이 안 된 상태, 압류 발생, 집주인 사정 때문에 걱정할 필요는 거의 없습니다
다만, 월세 납부 기록, 계약서 보관, 전입신고·확정일자 확인은 계속 유지가 필요합니다
향후 집주인이 집을 매도하거나 압류집행이 되더라도, 전입신고+확정일자 있는 세입자는 우선변제권이 적용되므로 보증금 대부분을 보호받습니다
안심하고 월세 계약 유지 하시고 계속 등기부 확인은 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
민사집행법 제 135조에 따라 낙찰자가 매각대금을 다 납부한 후에는 소유권이전등기가 완료되지 않더라도 소유권을 취득한 것을 보기 때문에 그 이후 임차인과 임대차계약을 체결하고 확정일자 + 전입신고 + 점유가 된 상태라면 최악의 경우 경매로 다시 넘어가도 최우선변제가 가능할 것으로 사료됩니다. 하지만 위의 상황으로 보아서 임대인의 경제적인 상황이 좋지 못해서 향후 임대차계약 종료 시 보증금 회수에는 조금 애를 먹지 않을까 사료됩니다.
이러한 특수상황에 새로운 세입자를 받기 어려울 수도 있기 때문입니다.
감사합니다.
2024.02에 현재 집주인과 월세계약을했어요.
보증금 1천에 월세70만.
집주인은 경매물건을 낙찰받았고 당시 등기이전만 안한상태였습니다.
부동산은 복비나간다며 집주인과 세입자 둘이 계약서작성했구요.
2025.10월 등기소 확인하니 아직도 현재 집주인으로 등기이전이 안된상태이며
심지어 2025.04월 압류가 잡힌상태입니다.
법원에 전화하니 현재 집주인은 경매낙찰자가 맞고 잔금도 전부 치뤘다고 합니다.
현재 집주인에게 연락해서 왜 등기이전안했냐하니 세금문제때문에 안했다합니다.
그리고 세입자는 확정신고랑 전입신고 다 했으니 걱정말라고 하네요.
이거 괜찮은게 맞나요.
==> 낙찰자가 결정되었다면 법원에서 해당 등기소로 등기촉탁을 하는 것이지, 낙찰자가 등기신청을 하지 않습니다. 의심가는 부분이 있는 만큼 이 부분부터 확인이 필요해 보입니다. 관련 자료를 정리한 후 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 낙찰 후 등기 이전은 잔금 납부 후 14일 이내에 법원에서 매각허가결정을 받고 매각허가 결정 문서가 발부된 날로부터 30일 이내에 잔금을 납부해야 합니다. 잔금 납부와 함께 등기소에 소유권 이전 등기를 촉탁하며 등기소에서는 보통 5일 정도 소유권 이전등기를 완료합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
1. 소유권 이전 등기 지연 및 압류
•현재 집주인은 경매로 낙찰받았으나 2025년 10월 현재까지 등기 이전을 완료하지 않은 상태입니다. 이는 세금 문제로 인한 것이라고 주장하지만, 법적으로는 등기가 완료되어야 낙찰자가 완전한 소유권을 취득합니다 문제: 2025년 4월에 해당 부동산에 압류가 잡혔다는 것은 현재 집주인의 채무로 인해 다른 채권자들이 해당 부동산에 대해 강제집행을 할 권리를 확보했음을 의미합니다.
2. 세입자의 대항력 및 우선변제권 보호
대항력 발생 시점: 질문자님은 2024년 2월에 계약하고 확정일자와 전입신고를 마쳤다고 했으므로, 2024년 2월 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 가집니다.
경매 개시결정 등기 전 대항력 확보 여부:가장 중요한 점은 질문자님의 대항력이 경매 개시결정 등기 또는 압류 등기보다 빠른지 여부입니다.질문자님의 전입신고일이 2024년 2월 이후라면, 2025년 4월의 압류보다는 선순위일 가능성이 높습니다.만약 질문자님의 대항력(2024년 2월 다음날)이 현재 집주인이 낙찰받은 경매의 말소기준권리(최선순위 근저당 등)보다 빠르다면 (즉, 대항력 있는 임차인이라면), 이후 경매가 진행되어도 낙찰자가 질문자님의 임대차를 인수하게 되어 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.만약 대항력이 말소기준권리보다 늦다면 (즉, 대항력 없는 임차인이라면), 경매로 인해 임차권이 소멸하며, 배당 순위에 따라 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
3. 해결 방안 및 조치
등기부등본 재확인: 당장 현재 시점의 등기부등본을 발급받아 말소기준권리 (가장 먼저 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등), 현재 집주인이 낙찰받은 경매의 개시결정 등기일, 그리고 질문자님의 전입일자를 정확히 비교해야 합니다.
임차권 등기 명령 신청 고려: 만약 계약 기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이 생길 경우, 임차권 등기 명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. (현재 경매가 진행될 위험이 있으므로, 이사할 계획이 있다면 필수적인 조치입니다.)
배당 요구 준비: 경매가 시작되면 배당 요구 종기일 내에 반드시 배당 요구를 해야 합니다. 확정일자가 있으면 우선변제권이 있어 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.
결론적으로, 현재 상황은 복잡하며 보증금 회수에 위험이 따를 수 있습니다. 현재 집주인의 말만 믿지 마시고, 등기부등본을 확인하여 법률 전문가(변호사 또는 법무사)의 구체적인 상담을 받는 것이 가장 안전합니다.