아파트 권리관계 분석은 어떻게 하는건가요?

Question

안녕하세요.

사용승인(준공검사) 미필 상태의 아파트 매수를 해도 괜찮을지 질문을 드렸고,

추천하지 않으시는 경우가 많았지만 권리상 문제가 없고 권리관계를 잘 분석한다면 문제가 되지 않는다는 답변을 받았습니다.

여기에서 권리상 문제가 없고, 권리 관계가 문제가 되지 않는다는 경우가 어떤 걸 말씀하시는건가요?

그리고 권리관계 분석은 어떻게 해야 하나요? 전문가에게 맡길 수 있나요? 그렇다면 비용은 어떻게 되는지도 궁금합니다.

전문가분들의 고견 부탁 드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

권리관계가 문제가 없다는 이야기는 등기부등본과 실제 권리 상태를 비교했을 때 해당 아파트를 매수하더라도 소유권을 온전하게 확보하는데에 있어서 법적으로 문제가 없는 상태를 의미한다고 보시면 됩니다. 소유자와 매도자가 일치하고 선순위 권리가 없는 상태를 의미 합니다. 근저당, 가압류 or 압류, 가등기 등등.. 이러한 내용들이 등기부에 등록이 되어 있다라고 한다면 문제가 될 수 있습니다. 그리고 혹시나 전세권이나 임차인의 대항력, 유치권, 분양권에 대한 전매 제한 등등 등기부에는 나오지 않는 권리 관계들에 대해서도 확인이 필요할 수 있습니다. 무엇보다 준공이 되지 않았다라는 것은 건물이 법적으로 완성된 상태가 아니라서 등기 자체가 완전하지 않을 수 있고, 향 후 사용승인이 불가 하다던가 하자가 발생할 수도 있는 상황이 발생할 수도 있으니 참고 하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보통 이 말은 단순히 등기 깨끗하다는 뜻이 아니라, 아래가 모두 충족되는 걸 의미합니다

,소유권이 명확

등기부등본상 진짜 소유자 = 매도인

명의신탁, 분양권 분쟁, 조합 문제 없음

, 선순위 권리 없음

근저당, 가압류, 가처분, 전세권 등

내가 매수 후 떠안게 될 권리가 없음

, 토지 + 건물 권리 일치

아파트는 대지지분이 중요

건물만 있고 토지권리 꼬이면 매우 위험

,분쟁 가능성 없음

소송 진행 중,시행사/시공사 문제,조합 갈등

이런 게 하나라도 있으면 권리 문제 없음이라고 보지 않습니다

권리관계 문제 없다는 건 등기·채권·소유 문제가 없다는 의미이고,

준공 미필은 그보다 훨씬 큰 별도의 리스크입니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 장기로 사용승인이 나지 않았고 건축물대장이 없을 경우 뭔가 건축에 문제 나 하자가 있을 가능성이 크다 볼 수 있습니다. 권리상 하자의 경우 등기부등본상 소유권 취득은 가능할 수 있으나 사용승인이 나지 않을 경우 향후 건물에 대한 재산권 행사 및 특히 대출등을 받아야 되는 경우 제한적일 수 있습니다. 따라서 사용승인이 나지 않은 명확한 이유와 향후 재산권 행사에 문제가 있는지 또한 향후 매도시 이러한 리스크로 살 사람이 있을 지등을 종합적으로 판단을 해 봐야 되지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

사용승인 미필 아파트는 미등기 상태일 가능성이 높은데 매도인이 건설사로부터 수분양자로서 지위를 확실히 가지고 있고 분양대금을 완납했는지, 또 건설사의 부도나 채무 문제로 해당 부지나 건물 전체에 압류, 가압류가 걸려 있지 않은지 확인하는 것이 중요합니다.

등기부등본을 보면 을구에 권리관계 이외의 상항을 보시면 되겠습니다.

권리관계가 깨끗하다면 큰 문제는 없을 것입니다.