최우선 변제금 확인방법 궁금합니다.
월세나 반전세 계약시 법적으로 소액 최우선변제금 기준이 되는 기준은 검색하면 많이 찾아볼 수 있는데요.
계약 시점 해당 집에 근저당이 얼마인지에 따라서 보증금이 소액변제금 이하여도, 문제 생겨서 나갈 때 돌려받지 못하는 리스크가 있잖아요. 그럼
계약할 때 어떤 점들을 체크하면 그럼 위험을 방지할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
이 얘기는 전세가가 낮은편이고 임대인의 선순위대출도 없다는 얘기입니다
선순위 대출이 있으면 전세보증보험에 가입이 안될수 있고 후순위라 불안한 상황이 올수도 있습니다
그래서 등기부등본확인,본인확인,전세가확인,건축물대장확인을 해서 계약을 해야 합니다
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
최우선변제권은 소액 임차인에게만 인정이 되며 계약 당시 근저당권 설정 일자와 채권 최고액 규모가 가장 중요합니다.
계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 근저당권과 최고액을 확인하셔야 안전합니다.
그리고 계약 이후 전입신고와 학정일자를 꼭 받아두시고 전세보증보험을 가입하시면 위험 방지에 효과적입니다.1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일단 부동산 등기부 등본을 보고 선순위 근저당 및 채권자를 파악하는 것이 중요합니다.
매매 대금 대비 대출이 얼마나 있는지 또는 선순위 채권 금액이 얼마나 있는지 계산하시고 보증금을 돌려 받을 수 있는지 생각하셔야 합니다.
이것 저것 생각하는 것이 힘들면 보증보험을 드시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자는 우선변제와 최우선변제 요건으로
해당 주택이 경매로 넘어가도 선순위근저당보다 최우선으로 보증금 일부를 보장받는걸 말합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이런 문제를 해결하기 위해
최우선변제금 이하로 보증금을 설정하시고 반드시 계약 후 확정일자받기와 전입신고를 모두 하시어 최우선변제를 받을 수 있도록 해 주세요. 그러면 해당 금액만큼은 가장 우선순위로 올라가게되면서 변제를 먼저 받을 수 있습니다.
다만 , 국세 지방세 등은 최우선변제금 보다 우선되니 반드시 잔금 때 집주인의 지방세, 국세 완납증명서를 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최우선변제금은 소액임차인을 보호하기 위한 제도로서 특정금액 이하의 보증금에 대해 보증금의 약 1/3 금액에 대해서는 갱매시 선순위 권리에 우선하여 배당을 받을 수 있는 제도인데, 지역마다 차이가 있고, 근저당이 설정된 시기에 따라서 금액이 달라질 수 있음에 유의하셔야 합니다. (예: 서울지역 근저당 설정일자 2023.02.021~ 의 경우 보증금 1억6500만원 이하에 대해 5500만원까지 배당 가능, 설정일자 2016.03.31~2018.09.17 의 경우 보증금 1억원이하에 대해 3400만원까지 배당 가능) 또한 경매 낙찰금액의 50%를 넘을 수는 없다는 규정이 있으므로 집값과 임대차내역 확인서를 통해 다른 임차인들의 보증금 액수와 최우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인 수 등을 확인해봐야 합니다.