주택 공동명의 주택담보대출 공동명의 관련 질문입니다

Question

부부가 주택담보대출을 받는데, 집값이 10억인데 주담대 6억을 받는다고 가정

남자 자기자본 3억

여자 자기자본 1억

남자 단독차주 6억, 상환은 남녀 반반씩

이때 남자 자기자본 3억 + 주담대 상환 3억

여자 자기자본 1억 + 주담대 상환 3억

이렇게 해서 등기할때 6:4 로 등기할수 있나요?

아니면 차주가 남자여서

남자 자기자본 3억 + 주담대 6억

여자 자기자본 1억

으로 9:1로밖에 등기를 못하는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공동명의의 지분비율은 부부가 협의하여 6:4 또는 9:1 등으로 정해 등기하는 것은 가능합니다. 다만 중요한 것은 실제 주택 구입자금의 부담비율과 등기지분이 크게 다를 경우 그 차액이 배우자에게 증여된 것으로 볼수 있습니다,

질문처럼 주택가격이 10억원이고 남편이 3억원, 아내가 1억원의 자기자본을 부담하면서 주택담보대출 6억원의 단독차주가 남편이라면, 단순히 향후 대출 원리금을 부부가 절반씩 갚는다는 이유만으로 처음부터 각각 6억원과 4억원을 부담한 것으로 보기는 어려울 수 있습니다, 따라서 6:4 공동명의 자체는 가능하지만 실제 취득자금의 출처와 부담관계를 함께 확인하시는 것이 안전합니다.

다만 법률상 배우자 관계라면 배우자로부터 증여받는 재산은 10년간 6억원까지 증여재산공제가 적용되기 때문에, 기존 배우자 간 증여가 없다면 지분 차이로 증여가 발생하더라도 실제 증여세가 발생하지 않을 것으로 예상되기에 공동명의를 정하신다면 등기지분뿐 아니라 자금조달계획서와 실제 계좌이체 내역, 대출 부담관계까지 함께 맞춰보시는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 부동산을 매수 함에 있어서 공동명의로 하게 될 경우 자금조달계획서를 각각 제출을 하게 됩니다.

즉 투입된 자금에 따라서 지분을 정하시면 될 것으로 사료됩니다.

다만 부부사이의 경우 최대 6억까지 증여가 가능하므로 그에 맞게 기재를 하시고 지분을 정의하시면 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

가능은 합니다만, 정리해서 말씀드리면, 위와 같이 하실 경우 증여입니다.

대출 차주가 남편인데 그 돈을 대신 갚는다고 해서 처음부터 증여가 아닌 방법으로 지분을 나눌 수가 없습니다.

집값이 10억원이고 남편이 자기자금 3억원과 본인 명의 대출 6억원을 마련하고, 아내가 자기자금 1억원을 마련했다면 취득 당시 서류상 자금부담은 남편 9억원, 아내 1억원으로 판단합니다.

그런데 등기를 남편 60%, 아내 40%로 하면 아내는 4억원 상당의 지분을 취득하면서 본인 자금은 1억원만 투입한 모양이 됩니다. 이때 차액 3억원에 대해서는 남편이 아내에게 취득자금을 증여한 것으로 판단됩니다.

세법에는 본인의 소득이나 재산으로 취득했다고 보기 어려운 재산의 취득자금은 증여받은 것으로 추정할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 경제적으로 남편 6억원, 아내 4억원을 부담하면서 6:4 공동명의로 하고 싶다면 처음부터 대출 구조까지 포함해 각자의 실제 부담액이 확인되도록 설계하는 것이 가장 깔끔합니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

남자가 단독 차주로 6억 원 대출 받으면서 곧바로 6:4 비율로 등기하는 것은 세무상 위험합니다.

질문하신 대로 등기하는 것은 불가능하며, 세무 조사의 대상이 될 수 있습니다.