안녕하세요. 전세보증금 반환과 임차권등기명령 관련하여 문의드립니다. -

Question

• 임대차보증금: 2억 1천만원

• 계약 만료일: 2026. 8. 21.

• 2026년 5월경부터 임대인에게 계약 갱신 의사가 없고 퇴거 예정임을 알렸고, 신규 임차인을 구할 수 있도록 집을 보여주는 데 계속 협조해왔습니다.

• 만료일(2026 08/21)까지 새로운 임차인이 구해지지 않았고, 임대인은 보증금 전액을 반환하지 못했습니다.

• 저는 새 주택으로 전입신고를 해야 하는 상황이라, 대항력 및 우선변제권 보전을 위해 주택임차권등기명령을 신청했습니다.

• 법원에서 임차권등기명령이 인용되었고(2026 08/28), 현재 등기부 을구에 제 임차권이 실제로 등기된 상태입니다.

• 임대인은 일부 보증금을 먼저 지급하고, 나머지는 9월 말 및 10월 말에 분할 지급하겠다고 하면서, 임차권등기를 먼저 말소해달라고 요구하고 있습니다.

• 임대인은 “임차권등기가 있으면 신규 세입자가 집을 보러 오지 않아 보증금 반환이 더 어려워진다”며 자신의 사정을 이해해달라고 반복적으로 요구하고 있습니다.

• 저는 5월 초부터 신규 임차인 모집에 충분히 협조했고, 새 집 전입신고도 더 이상 미룰 수 없으며, 10월까지 신규 세입자가 들어온다는 보장도 없는 상황이라 보증금 전액을 받기 전에 임차권등기를 말소하는 것은 위험하다고 생각하고 있습니다.

질문드립니다.

• 임차권등기가 이미 완료된 상태에서, 보증금 전액 반환 전 임대인의 요구대로 임차권등기를 말소할 법적 의무가 있나요?

• 일부 보증금만 지급받은 상태에서 임차권등기를 말소할 경우, 남은 보증금에 대한 권리보전 측면에서 불리해질 수 있나요?

• 보증금 전액 반환을 확인한 후 임차권등기 말소에 협조하겠다는 입장을 유지해도 법적으로 문제가 없나요?

• 현재는 임차권등기가 완료되었으므로 새 주택으로 전입신고하고 기존 임차주택의 비밀번호를 임대인에게 인계해도 되는지 궁금합니다.

• 임대인이 약속한 9~10월 분할 지급 일정까지 기다리더라도, 법적으로 반환기한을 연장해준 것으로 해석되지 않도록 어떤 식으로 의사표시를 남기는 것이 좋을까요?

• 만약 10월 말까지도 보증금이 전액 반환되지 않는다면, 그때 보증금반환청구소송이나 지급명령을 진행하면 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차권등기명령은 보증금을 전액 반환받을 때까지 유지하는 것이 대항력과 우선변제권 보전에 핵심입니다. 의뢰인께서 보증금 전액을 반환받기 전에 임차권등기를 말소해 줄 법적 의무는 전혀 없습니다.

일부 반환 후 등기를 말소하면 남은 보증금에 대한 우선변제권을 상실할 위험이 매우 큽니다. 따라서 보증금 전액을 입금받기 전까지는 등기 말소에 협조하지 않는 것이 안전합니다.

현재 등기가 완료되었으므로 새 주택으로 전입신고를 하셔도 무방하며, 기존 주택의 비밀번호를 임대인에게 인계하는 것은 가능합니다. 다만 분할 지급 제안을 수락할 때는 '기존 보증금 반환 의무를 면제하거나 반환 기한을 유예하는 것이 아니며, 입금액은 일부 변제에 해당한다'는 내용을 문자나 내용증명으로 명확히 전달해야 합니다.

10월 말까지 전액 반환이 이루어지지 않는다면 보증금반환청구소송이나 지급명령 절차를 진행하시는 것이 타당합니다. 임대인의 임의적인 분할 상환 요구에 응하여 등기를 먼저 말소할 경우 향후 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 우주경 변호사입니다.

보증금을 다 못 받으신 채 임차권등기까지 마치신 상황이군요. 전액 반환 전에 등기를 먼저 말소해 줄 의무는 없습니다 — 임대인의 보증금 반환이 임차인의 등기 말소보다 먼저 이행되어야 한다는 것이 대법원 입장입니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 전입·점유(대항요건)를 잃더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권(집이 넘어가도 보증금을 우선 회수하는 힘)은 그대로 유지되므로, 새 집 전입신고와 비밀번호 인계는 하셔도 됩니다. 반대로 지금 말소하면 그 근거가 사라져 남은 보증금 보전에 불리하니 전액 회수 전까지는 유지하시는 게 맞습니다. 분할 지급을 받으시더라도 '기한을 유예한 것이 아니다'라는 뜻을 내용증명으로 남기시고, 10월 말까지 미반환이면 보증금반환청구소송이나 지급명령으로 진행하시면 됩니다.

조금이나마 참고가 되었으면 합니다.