일시적 2주택 관련 궁금한게 있어요~

Question

현재 남양주에 자가 아파트 (실거주 3년)이 있고 1월달에 00면에 있는 시골집을 500만원에 매수하였습니다.

남양주 아파트를 매도하고 다른 아파트로 이사를 준비중인데, 현재 아파트 매도(잔금일)을 하고 다음날 다른 아파트를 매수하면 양도세가 없는게 맞을까요?

알아 본 바로는 시골집을 먼저 처리하면 좋겠지만 그건 지금 상황 상 불가능해서, 매도를 해서 1주택을 만들고 다음날 매수를 해서 1가구 2주택을 만드는 방법을 알아보고 있습니다.

만약 이게 맞다면 비과세로 양도세는 없고 새로운 아파트에 대한 취득세만 발생하는게 맞는거죠?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일시적 2주택의 요건은 종전주택을 취득하고 1년이 경과한 이후 신규주택을 매수하고 3년내 종전주택을 매도하는 경우 해당이 됩니다. 물론 종전주택이 1세대1주택 비과세요건(12억이하, 2년보유)기준에 충족이 되어야 합니다. 현재 상태가 일시적2주택으로 보이며 종전주택(의정부)을 먼저 매도하면 양도비과세 적용이 될것으로 보입니다. 다만 바로 새로운 주택을 구매하는 경우에, 시골주택을 올 1월에 매수하였기에 종전주택을 취득한지 1년이 경과되지 않아 추가적인 일시적2주택에 해당이 되기는 어려워 보입니다. 물론 비수도권 소재 주택의 경우 주택수 배제요건에 해당이 되는 경우 이 설명과 달라질수는 있으나,이에 해당하는지는 정확한 확인이 필요해 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

시골집이 농어촌주택 특례 (공시 지가 3억원 이하 등) 대상이라면 남양주 아파트 매도 시 비과세가 가능하지만 그렇지 않다면 2주택자로 분류되어 양도세가 부과됩니다. 비과세를 받으려면 남양주 아파트 잔금일 전까지 시골집을 먼저 처분하거나 멸실하여 서류상 확실한 1주택 상태를 만들어야 합니다. 계획대로 남양주 아파트를 먼저 팔고 다음 날 새 집을 사더라도 시골집이 남아 있는 한 취득세 계산시에는 2주택자 세율이 적용될 수 있습니다. 반드시 시골집 주소지를 바탕으로 세무사에게 농어촌주택 주택수 제외 특례 적용 여부를 먼저 확인하신 후 매도 절차를 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

현재 남양주에 자가 아파트 (실거주 3년)이 있고 1월달에 00면에 있는 시골집을 500만원에 매수하였습니다.

남양주 아파트를 매도하고 다른 아파트로 이사를 준비중인데, 현재 아파트 매도(잔금일)을 하고 다음날 다른 아파트를 매수하면 양도세가 없는게 맞을까요?

알아 본 바로는 시골집을 먼저 처리하면 좋겠지만 그건 지금 상황 상 불가능해서, 매도를 해서 1주택을 만들고 다음날 매수를 해서 1가구 2주택을 만드는 방법을 알아보고 있습니다.

만약 이게 맞다면 비과세로 양도세는 없고 새로운 아파트에 대한 취득세만 발생하는게 맞는거죠?

===> 비조정지역에서 일가구 2주택이 되기 위해서는 "된 날을 기준으로 3년이내 매도"하는 경우 해당됩니다. 이러한 경우 양도소득세는 비과세대상이고, 취득시에 발생되는 세금은 취득세입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

남양주 아파트 매도 후 다음날 새 아파트 매수해도 1세대 1주택 비과세가 맞습니다.

남양주 아파트가 실거주 3년이므로 매도 시 양도세 비과세가 적용되고 새 아파트는 취득세만 발생합니다.

시골집은 주택 수 계산에서 제외되므로 문제없습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

매도 다음날 매수는 양도세를 결정하는 핵심이 아니고, 이미 시골집 때문에 구조가 매우 중요해진 상태입니다

지금 상황은 단순한 타이밍 문제가 아니라

농어촌주택/소형주택 해당 여부 판단 케이스

이라서, 세무서 기준으로도 해석이 갈릴 수 있는 부분이라 그부분을 먼저 확인하시기 바랍니다