전세가율이 높으면 매매가격이 오를 가능성도 높나요?

Question

전세가격이 매매가격에 가까운 지역은 전세가율이 높다고 하는데 이런 지역의 주택가격이 상승할 가능성도 높은지 궁금합니다. 전세가율이 높은 것이 투자에 긍정적인 신호인지, 반대로 주의해야 할 상황도 있는지 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

전세가율이 높으면 매매가격과의 격차가 적어서 소액으로 주택을 매수하는 갭투자 수요가 유입되기 쉽고 향후 매매가격 상승시 주도할 탄력성이 커질 수 있습니다. 다만 깡통전세 위험이나 임차인의 보증금 반환 거절과 역전세난 발생시 집주인이 자금을 직접 조달해야 하는 치명적인 리스크가 공존합니다. 따라서 전세가율이 높은 지역은 향후 입주 물량과 지역별 개발 호재, 실수요 기반을 꼼꼼하게 따져본뒤에 신중하게 접근하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 수요가 몰리는 지역의 경우 부동산 가격은 상승을 할 수 있습니다.

즉 입지가 좋고 학군이 좋으며 역세권에 주변 인프라가 뛰어난 곳일 경우 수요가 몰리고 가격이 높게 형성이 되게 됩니다.

매수로써 수요가 많을 경우 전세가격이 올라가게 되면 전세가격이 매매가격을 자극을 해서 매매가격이 올라갈 수 있습니다. 다만 매수로써 매력보다는 보다 외곽이나 비인기지역의 경우 보유 보다는 거주에 다소 매력적일 경우는 매매가격 대비 전세가격이 높게 형성이 되어도 매수세가 약하게 되면 매매가격에 크게 영향을 미치지 않을 수도 있습니다.

감사합니다. 하지만 통상적으로 전세가격이 오름세일 경우 결국 매매가격을 자극을 해서 밀어 올리는 경우가 많을 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

전세가율이 높다라는 것은 매매가격 상승의 가능성을 높이는 요인이 중에 하나가 될 수는 있지만 그 자체로서 집값이 오른다는 신호는 아닙니다. 왜 전세가율이 높아지고 있는지 살펴볼 필요도 있습니다. 전세가격이 상승해서 전세가율이 높아지게 되면 매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들어서 매수자 입장에서는 전세보다는 매수를 선택할 가능성이 높아지게 되고 결국 매수에 대한 수요가 증가함으로써 매매가격이 상승하게 되는 구조 인데요. 이것은 전세가율이 높아서 집값이 오르는 것이라기 보다는 전세가격 상승과 매수 수요 증가가 동시네 나타나는 상황으로 보는 것이 좀 더 타당하다고 볼 수 있습니다. 전세가율이 높아지는 데 매수 수요가 하락하는 경우라고 한다면 이는 전세가가 매매가격을 끌어 올리는게 아니라 매매가격이 하락하면서 전세가율이 높아지는 경우라고 볼 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세가율이 높으면 전세가가 매매가를 밀어 올리기 때문에 매매가가 올라갈 확률이 높습니다.

여태까지 시장 상황으로 봤을 때 전세가율이 높은 지역이 매매가가 높았습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세가율이 높다는 것은 매매가격 상승에 우호적인 신호가 될 수 있지만, 그 자체로 앞으로 집값이 오른다는 신호는 아닙니다

핵심은 왜 전세가율이 높은지를 구분하는 것입니다

전세가격이 먼저 올라가고 → 전세가율이 높아지고 → 거래량이 증가하면서 → 매매가격이 따라 올라가는 패턴이라면 꽤 의미 있는 신호가 될 수 있습니다

반면 전세가율은 높은데 거래가 없고, 인구가 감소하고, 입주물량이 많고, 매매가격은 계속 하락하는 지역이라면 전혀 다른 이야기가 됩니다

전세가율이 지나치게 높은 지역에서는 갭투자 관점에서의 위험도 커집니다

예를 들어 매매가격 4억 원, 전세가격 3.6억 원이면 투자자가 필요한 돈은 단순 계산으로 4천만 원입니다

그런데 집값이 10%만 떨어져도:

매매가격 4억 → 3.6억

전세보증금 → 3.6억

이 되어 매매가격과 전세보증금이 같아집니다

여기서 더 떨어지면 전세보증금보다 집값이 낮아지는 깡통전세 위험으로 연결될 수 있습니다

그래서 전세가율이 높을수록 무조건 안전한 게 아니라, 오히려 일정 수준 이상에서는 가격 하락에 취약할 수 있습니다